تحديد العقار محل التقييم: الحقوق والقيود والمعايير.

الفصل: تحديد العقار محل التقييم: الحقوق والقيود والمعايير

مقدمة

تعتبر عملية تحديد العقار المراد تقييمه❓❓ خطوة أساسية وحاسمة في عملية التقييم العقاري. فالتحديد الدقيق للعقار من حيث خصائصه الفيزيائية وحقوقه القانونية والقيود المفروضة عليه، بالإضافة إلى تحديد معايير القيمة، يضمن الحصول على تقدير دقيق وموثوق للقيمة❓ السوقية أو أي نوع آخر من أنواع القيمة المطلوبة. هذا الفصل يهدف إلى تقديم شرح مفصل وعلمي لعملية تحديد العقار محل التقييم، مع التركيز على الحقوق والقيود والمعايير التي تؤثر على قيمة العقار.

1. التحديد الفيزيائي للعقار

يتضمن التحديد الفيزيائي للعقار تحديد موقعه وحدوده ومساحته وأبعاده، بالإضافة إلى وصف تفصيلي للمباني والتحسينات الموجودة عليه. يجب أن يكون هذا التحديد دقيقًا وشاملاً، وأن يعتمد على مصادر موثوقة مثل:

• سند الملكية (Deed): يحتوي على الوصف القانوني للعقار، والذي يتضمن عادةً معلومات عن موقعه وحدوده وأبعاده.
• مخططات المسح (Survey Plans): توفر معلومات دقيقة عن حدود العقار وموقعه بالنسبة للمعالم المجاورة.
• خرائط الموقع (Site Maps): توضح موقع العقار بالنسبة للطرق والشوارع والمرافق العامة.
• الزيارات الميدانية (Site Visits): تمكن المقيم من التحقق من المعلومات الموجودة في الوثائق، وتسجيل ملاحظات تفصيلية عن حالة العقار والمباني والتحسينات الموجودة عليه.

1.1 المرجع الخرائطي (Map Reference)

يجب على المقيم الرجوع إلى الخرائط والأدلة الشائعة الاستخدام في المنطقة لتحديد موقع العقار بدقة. يجب الإشارة بوضوح في تقرير التقييم إلى نوع الخريطة المستخدمة وإصدارها.

• مثال: “تم استخدام أطلس [اسم الأطلس]، الإصدار [رقم الإصدار]، لتحديد موقع العقار.”

1.2 المنطقة الإحصائية (Census Tract)

يمكن الحصول على هذه المعلومات من مزودي الخدمات عبر الإنترنت. وتستخدم في تحليل بيانات السوق.

1.3 شاغل العقار (Occupant)

يجب تحديد ما إذا كان العقار يشغله المالك أو المستأجر أو أنه شاغر في تاريخ التقييم الفعلي. في حالة وجود وحدة إضافية (ملحق)، يجب تحديد حالة الوحدة الرئيسية.

• ملاحظة: يجب استخدام علامة “X” بدلاً من علامة “√” عند تحديد الخيار المناسب.

2. الحقوق العقارية (Property Rights)

العقار ليس مجرد قطعة أرض ومباني، بل هو أيضًا مجموعة من الحقوق التي يمتلكها الأفراد أو الشركات فيما يتعلق بتلك الأرض والمباني. يجب على المقيم تحديد نوع الحقوق العقارية التي سيتم تقييمها، حيث أن قيمة العقار تختلف باختلاف نوع الحقوق.

2.1 أنواع الحقوق العقارية

• الملكية المطلقة (Fee Simple): هي أعلى درجة من الملكية، حيث يمتلك المالك كامل الحقوق في العقار، بما في ذلك حق البيع والتأجير والتصرف فيه بأي طريقة قانونية.
• حق الانتفاع (Leasehold Interest): هو حق استخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار.
• حق الارتفاق (Easement Rights): هو حق استخدام جزء من عقار آخر لغرض معين، مثل المرور أو الوصول إلى المرافق.
• الحقوق المعدنية (Mineral Rights): هي حقوق استخراج المعادن والموارد الطبيعية من باطن الأرض.
• الحقوق المائية (Water Rights): هي حقوق استخدام المياه الموجودة على العقار أو بالقرب منه.
• حقوق الهواء (Air Rights): هي الحقوق في استخدام المساحة الجوية فوق العقار.

2.2 تحديد الحقوق العقارية محل التقييم

يجب على المقيم تحديد الحقوق العقارية التي يرغب العميل في تقييمها. في معظم الحالات، يتم تقييم الملكية المطلقة، ولكن في بعض الحالات قد يتم تقييم حقوق أخرى مثل حق الانتفاع أو حق الارتفاق.

• مثال: قد يطلب العميل تقييم قيمة حق الانتفاع في عقار مؤجر، أو تقييم قيمة حق الارتفاق الذي يسمح بالمرور عبر عقار مجاور.

يتم تحديد نوع الحق العقاري المراد تقييمه في قسم “الموضوع” من نموذج التقييم الموحد (URAR).

3. القيود العقارية (Restrictions)

القيود العقارية هي المحددات التي تحد من استخدام العقار أو التصرف فيه. يجب على المقيم تحديد جميع القيود التي تنطبق على العقار، حيث أنها تؤثر على قيمته.

3.1 أنواع القيود العقارية

• القيود الحكومية:

  • قوانين تقسيم المناطق (Zoning Ordinances): تحدد أنواع الأنشطة المسموح بها في مناطق معينة، مثل المناطق السكنية والتجارية والصناعية.
  • قوانين البناء (Building Codes): تحدد معايير البناء والسلامة التي يجب الالتزام بها عند بناء أو ترميم المباني.
  • الضرائب العقارية (Property Taxes): هي ضريبة سنوية تفرض على العقارات، وتؤثر على قيمتها.

  • الرسوم الخاصة (Special Assessments): هي رسوم تفرض لتمويل مشاريع تحسينية في المنطقة، مثل تركيب الإضاءة أو إصلاح الطرق.

  • ملاحظة: يجب التعبير عن الرسوم الخاصة كمبلغ سنوي أو مبلغ سنوي معادِل. في حالة وجود أكثر من رسم خاص، يتم إدخال المبلغ السنوي الإجمالي لجميع الرسوم. في حالة عدم وجود رسوم خاصة، يتم إدخال الرقم صفر (0).

• القيود الخاصة:

  • حقوق الارتفاق (Easements): تسمح لشخص آخر باستخدام جزء من العقار لغرض معين.
  • شروط وعهود وقيود (CC&Rs): هي قيود تفرضها جمعيات مُلاك العقارات (HOA) على استخدام العقارات في منطقة معينة.
  • حقوق المرور (Rights-of-Way): تسمح للجمهور بالمرور عبر العقار.

  • القيود المنصوص عليها في سند الملكية (Deed Restrictions): هي قيود يفرضها البائع على استخدام العقار من قبل المشتري.

  • مثال: قد يمنع سند الملكية بناء مبنى يزيد ارتفاعه عن طابقين.

3.2 جمعيات مُلاك العقارات (HOA) والتجمعات السكنية المخططة (PUD)

• التجمعات السكنية المخططة (PUD): إذا تم تحديد أن العقار يقع ضمن تجمع سكني مخطط (PUD)، يجب تحديد ما إذا كان المطور/المنشئ لا يزال يسيطر على جمعية مُلاك العقارات (HOA).
• رسوم جمعية مُلاك العقارات (HOA Fees): يجب إدخال جميع الرسوم المرتبطة بجمعية مُلاك العقارات. يجب تحديد ما إذا كان المبلغ مستحقًا سنويًا أو شهريًا. إذا كان المبلغ يُدفع بتردد مختلف (مثل نصف شهري أو نصف سنوي)، فيجب تحويله إلى مبلغ سنوي أو شهري للإبلاغ عنه.
  • ملاحظة: بالنسبة لتقييم الوحدات السكنية المملوكة (Condominium Units)، يجب تضمين مبلغ أي رسوم مرتبطة بجمعية المالكين في قسم رسوم جمعية مُلاك العقارات (HOA Fees).

3.3 تأثير القيود على القيمة

تؤثر القيود العقارية على قيمة العقار بشكل مباشر. بعض القيود قد تزيد من قيمة العقار، مثل القيود التي تحافظ على جودة البيئة المحيطة أو تمنع البناء العشوائي. في المقابل، بعض القيود قد تقلل من قيمة العقار، مثل القيود التي تحد من استخدام العقار أو تمنع إضافة تحسينات عليه.

• مثال: عقاران متشابهان في جميع النواحي، باستثناء أن العقار (أ) يقع عليه حق مرور عام. بما أن حق المرور يحد من استخدام العقار (أ)، فقد تكون قيمته أقل من قيمة العقار (ب).

3.4 مصادر المعلومات عن القيود

يمكن الحصول على معلومات عن القيود العقارية من مصادر مختلفة، مثل:

• سند الملكية (Deed): يحتوي على الوصف القانوني للعقار، والذي قد يتضمن معلومات عن القيود المفروضة عليه.
• خلاصة الملكية (Title Abstract) أو وثيقة التأمين على الملكية (Title Insurance Policy): توفر معلومات شاملة عن تاريخ الملكية والقيود المفروضة على العقار.
• مكاتب تقسيم المناطق والتخطيط المحلية (Local Zoning or Planning Offices): توفر معلومات عن قوانين تقسيم المناطق والقيود الأخرى التي تفرضها الحكومة المحلية.
• السلطات الضريبية المحلية (Local Tax Authorities): توفر معلومات عن الضرائب العقارية والرسوم الخاصة.

4. معايير القيمة (Standard of Value)

معيار القيمة هو نوع القيمة التي يطلبها العميل من المقيم. يجب على المقيم تحديد معيار القيمة المناسب للعقار، حيث أن طريقة التقييم تختلف باختلاف معيار القيمة.

4.1 أنواع معايير القيمة

• القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي ومفتوح، بشرط أن يكون البائع والمشتري على دراية كاملة بالظروف وأن يتصرفا بحرص وعقلانية، وأن لا يكون السعر متأثرًا بأي حوافز غير ضرورية.

  • تعريف FHLMC/FNMA (Fannie Mae/Freddie Mac) للقيمة السوقية: “السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح في ظل جميع الشروط اللازمة للبيع العادل، وأن يتصرف كل من البائع والمشتري بحذر وعلم، وبافتراض أن السعر لا يتأثر بأي حوافز غير ضرورية”. يجب على المقيم تحديد العلاقة والشروط والظروف.
  • القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي القيمة التي يمثلها العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية وتوقعاته المستقبلية.
  • قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار التي يجب التأمين عليها لحماية المالك من الخسائر في حالة حدوث ضرر أو تلف.
  • القيمة الاستعمالية (Value in Use): هي قيمة العقار للاستخدام المحدد الذي يتم استخدامه من أجله حاليًا.
  • القيمة التصفوية (Liquidation Value): القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في حالة الإفلاس أو التصفية.

4.2 تحديد معيار القيمة المناسب

يجب على المقيم والعميل الاتفاق على معيار القيمة الذي سيتم استخدامه في التقييم. يعتمد اختيار معيار القيمة على الغرض من التقييم والجهة المستفيدة منه.

• مثال: إذا كان بنك يوظف مقيمًا لتحديد قيمة عقار لغرض الموافقة على قرض عقاري، فإن معيار القيمة المناسب هو القيمة السوقية.

5. تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of the Appraisal)

يجب على المقيم تحديد التاريخ الفعلي للتقييم، وهو التاريخ الذي يتم فيه تقدير قيمة العقار. تعتبر تقديرات القيمة دائمًا صحيحة فقط في تاريخ معين، حيث أن قيمة العقار تتغير بمرور الوقت بسبب تغير الظروف السوقية والحالة الفيزيائية للعقار.

• مثال: تم تقييم عقار سكني بمبلغ 120,000 دولار أمريكي اعتبارًا من 1 يونيو. في 2 يونيو، دمر إعصار المنزل بالكامل، مما قلل بشكل كبير من قيمة العقار. لكن تقدير القيمة الوارد في التقييم لا يزال ساري المفعول، لأنه تم إجراؤه اعتبارًا من تاريخ محدد، قبل وقوع الكارثة. (قد يتضمن التقييم أيضًا بند افتراض، ينص على أن تقدير القيمة يستند إلى افتراض أن التحسينات الموصوفة في حالة جيدة.)

6. مصادر البيانات (Report Data Sources)

يجب على المقيم ذكر جميع مصادر البيانات التي تم استخدامها في التقرير.

6.1 الممتلكات الشخصية (Personal Property)

ليست كل عمليات التقييم تتم لصالح المقرضين، لذلك في بعض الحالات، يجب تضمين عناصر من الممتلكات الشخصية في التقييم. على سبيل المثال، قد يشتمل المشتري على بعض المعدات أو المفروشات في شروط البيع. إذا كان المقيم يقيم العنصر الشخصي، فيجب تضمينه في ملحق للتقرير.

6.2 الإصلاحات والإنشاءات الجديدة (Repairs and New Construction)

يتضمن تحديد العقار أيضًا تحديد أي إصلاحات أو تحسينات أو إنشاءات جديدة سيتم إكمالها. يجب تحديد أي إصلاحات يفترض المقيم أنها ستتم وتحديدها بوضوح في تقرير التقييم على أنها مؤثرة في تقدير القيمة. في حالة الإنشاءات الجديدة، يجب أن تكون هناك خطط ومواصفات كافية للسماح للمقيم بتكوين رأي معقول حول قيمة التحسينات الجديدة.

7. معلومات إضافية

• اسم المقرض/العميل (Lender/Client): يجب على المقيم إدخال اسم المقرض. يجب إدخال أي اسم AMC مطبق فقط في قسم شهادة المثمن.

• معلومات القائمة (Listing Information): توجد هذه المعلومات بشكل عام في قواعد بيانات خدمة القوائم المتعددة.

  • هل العقار معروض حاليًا للبيع أو تم عرضه للبيع في الأشهر الـ 12 التي تسبق تاريخ التقييم الفعلي؟ يجب الإبلاغ عن مصدر (مصادر) البيانات المستخدمة وسعر (أسعار) العرض وتاريخ (تواريخ) العرض. إذا تم تحديد المربع “لا”، فيجب توفير مصدر (مصادر) البيانات المستخدمة. إذا كانت الإجابة “نعم”، فيجب توفير أيام في السوق (DOM) وسعر (أسعار) العرض وتاريخ (تواريخ) العرض ومصدر (مصادر) البيانات المستخدمة.

  • ملاحظة: تفاصيل هذا الشرط محددة وطويلة جدًا. يرجى الرجوع إلى متطلبات التوحيد القياسي الخاصة بالمجال على www.fanniemae.com/ singlefamily/uniform-appraisal-dataset.

  • نوع المهمة (Assignment Type): يجب تحديد نوع المعاملة للمهمة - شراء أو إعادة تمويل أو غير ذلك. يُسمح بتحديد واحد فقط. إذا تم تحديد “غير ذلك”، فيجب تقديم وصف.

خلاصة

يعد تحديد العقار محل التقييم عملية معقدة تتطلب معرفة متعمقة بالحقوق والقيود والمعايير التي تؤثر على قيمة العقار. يجب على المقيم جمع المعلومات الدقيقة والشاملة من مصادر موثوقة، وتحليلها بعناية لتحديد نوع الحقوق العقارية التي سيتم تقييمها والقيود المفروضة على العقار ومعيار القيمة المناسب. من خلال اتباع هذه الخطوات، يمكن للمقيم تقديم تقدير دقيق وموثوق لقيمة العقار.