تحديد مشكلة التقييم العقاري

الفصل: تحديد مشكلة التقييم العقاري❓❓

مقدمة

تعتبر عملية تحديد مشكلة التقييم العقاري الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم بأكملها. إن الفهم الواضح والشامل لطبيعة المشكلة هو الأساس الذي يُبنى عليه التقييم الصحيح والموثوق. في هذا الفصل، سنستعرض بشكل مفصل العناصر الأساسية لتحديد مشكلة التقييم، مع التركيز على النواحي العلمية والعملية، والتطرق إلى المعايير المهنية وأفضل الممارسات.

أولاً: الخطوة الأولى في عملية التقييم: تحديد مشكلة التقييم العقاري

تبدأ عملية التقييم بتحديد دقيق لمشكلة التقييم. تتطلب هذه الخطوة معرفة سبب قيام العميل بتعيين المقيم (ما الذي يريد العميل معرفته). والأمر بنفس القدر من الأهمية هو أن يفهم المقيم شروط وأحكام مهمة التقييم (كيف سيتم تنفيذها).

ثانياً: تعريف مشكلة التقييم العقاري

يعني تحديد مشكلة التقييم الإجابة عن بعض الأسئلة الأساسية حول مهمة التقييم المحددة.

1. ما هو المراد تقييمه؟
2. متى سيتم تقييمه؟
3. لماذا يتم تقييمه؟
4. كيف يتم تقييمه؟

أ. ما هو المراد تقييمه؟

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب على المقيم تحديد ثلاثة أشياء:

1. العقار الذي هو موضوع التقييم.
2. الحق العقاري الذي هو موضوع التقييم.
3. معيار القيمة، المحدد بوضوح، المطلوب من قبل العميل.
   يجب ألا يكون لدى قارئ التقييم أي شك حول ما يتم تقييمه.

1. تحديد العقار

عادة ما يتم تحديد العقارات عن طريق عنوان الشارع أو اسم المبنى. ولكن في المستندات الرسمية، مثل سندات الملكية أو الرهون العقارية، يتم تحديد العقارات عن طريق وصفها القانوني. والسبب في ذلك هو أن الأوصاف القانونية هي الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقارات.

أمثلة على تحديد العقار:

• اسم المبنى: برج المملكة
• العنوان: شارع العليا، الرياض، المملكة العربية السعودية
• الوصف القانوني❓❓: القطعة رقم 123، المخطط رقم 456، منطقة العليا، مدينة الرياض.

يمكن للمقيم الحصول على (أو التحقق من) الوصف القانوني عن طريق الرجوع إلى نسخة من صك ملكية المالك. يمكن عادة الحصول على نسخة من الصك من العميل أو مالك العقار أو مديره أو وسيط عقاري أو من مكتب السجلات المحلي في المقاطعة. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك بين المثمن والعميل، لا ينبغي أن يقبل المثمن المسؤولية عن دقة الوصف القانوني، لأن هذا يتجاوز تدريب وخبرة معظم المثمنين.

هناك ثلاث فئات رئيسية من الأوصاف القانونية:

1. نظام القياسات والحدود (Metes and Bounds System).
2. النظام المستطيل أو نظام المسح الحكومي (Rectangular or Government Survey System).
3. نظام القطعة والمربع والمسار (Lot, Block, and Tract System).

2. تحديد الحقوق العقارية (Ownership Rights)

من الضروري تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها بدقة. الحقوق العقارية هي مجموعة الحقوق التي يتمتع بها مالك العقار، وتتضمن حق الانتفاع، وحق التصرف، وحق الاستبعاد، وغيرها.

• حق الملكية المطلقة (Fee Simple): يمثل أعلى شكل من أشكال الملكية العقارية، حيث يمتلك المالك جميع الحقوق.
• حق الانتفاع (Leasehold Interest): يمنح المستأجر الحق في استخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار.
• الارتفاق (Easement): يمنح طرفًا آخر الحق في استخدام جزء من العقار لغرض محدد، مثل حق المرور.
• الرهن (Mortgage): يمثل حقًا للدائن (المقرض) في العقار كضمان لسداد الدين.

مثال: عند تقييم عقار مرهون، يجب تحديد ما إذا كان التقييم سيشمل حق الملكية الكاملة (Fee Simple) أم الحق المرهون (Mortgage Interest).

القيود (Restrictions): يجب تحديد أي قيود مفروضة على الحقوق العقارية، مثل:

• القيود التعاقدية (Restrictive Covenants): شروط مقيدة تفرضها الجهة المطورة للعقار، وتحدد كيفية استخدام العقار.
• اللوائح الحكومية (Zoning Regulations): قيود استخدام الأراضي التي تفرضها الحكومات المحلية.
• حقوق الجوار (Neighboring Rights): الحقوق التي يتمتع بها الجيران والتي قد تؤثر على قيمة العقار.

الضرائب العقارية (Property Taxes): الضرائب العقارية هي رسوم دورية تفرضها الحكومات المحلية على مالكي العقارات. يجب مراعاة الضرائب العقارية عند تقييم العقار، حيث أنها تؤثر على صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income – NOI) للعقار.

الصيغة:

NOI = الإيرادات الإجمالية المحتملة (Potential Gross Income) - تكاليف التشغيل (Operating Expenses) - الضرائب العقارية (Property Taxes)

3. معيار القيمة (Standard of Value)

يجب تحديد معيار القيمة المطلوب بوضوح. معيار القيمة هو التعريف القانوني أو الاقتصادي للقيمة المراد تقديرها.

• القيمة السوقية (Market Value): السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي، بافتراض أن البائع والمشتري يتصرفان بحرية ومعرفة.
• القيمة التأمينية (Insurable Value): تكلفة استبدال العقار في حالة تلفه أو تدميره.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار بسرعة في ظروف قسرية.

ب. متى سيتم تقييمه؟

لتحديد متى سيتم تقييمها، يجب على المثمن تحديد ما يلي:

1. التاريخ الفعلي للتقييم (تاريخ التقييم) (Effective Date of the Appraisal (Valuation Date))

   يشير إلى التاريخ الذي تم فيه تقدير القيمة. يجب أن يكون هذا التاريخ واضحًا وغير قابل للجدال.
   * القيمة كما في التاريخ الحالي (Value as of the Current Date): هو السيناريو الأكثر شيوعًا، حيث يتم تقدير القيمة في تاريخ التقييم الفعلي.
   * تقييم القيم الماضية (Appraisal of Past Values): يتم في بعض الحالات تقييم قيمة العقار في تاريخ سابق، مثلاً لأغراض الضرائب أو التقاضي.
   * تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value): يتم في حالات نادرة تقييم قيمة العقار في تاريخ مستقبلي، مثلاً لتقييم جدوى مشروع تطوير عقاري.

2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report)

   هو التاريخ الذي تم فيه إعداد تقرير التقييم. لا يشترط أن يكون هذا التاريخ هو نفس تاريخ التقييم الفعلي.

ج. لماذا يتم تقييمه؟

يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح. الغرض من التقييم يؤثر بشكل كبير على نطاق العمل❓❓ (Scope of Work) والمنهجية المستخدمة.

1. الاستخدام المقصود للتقييم (The Intended Use of the Appraisal)

   • التمويل العقاري (Mortgage Lending): لتقييم قيمة العقار كضمان للقرض.
   • الضرائب (Tax Assessment): لتحديد قيمة العقار لأغراض الضرائب.
   • التقاضي (Litigation): لتقدير قيمة العقار في نزاعات قانونية.
   • الاستثمار (Investment Decisions): لاتخاذ قرارات استثمارية بشأن العقار.

د. كيف يتم تقييمه؟

لتحديد كيف سيتم تقييمه، يجب على المثمن تحديد ما يلي:

1. نطاق التقييم (Scope of the Appraisal)

   يشير إلى مدى العمق والشمولية التي سيتم بها إجراء التقييم. يتضمن تحديد البيانات المطلوبة ومصادرها والأساليب المستخدمة.

2. الافتراضات (Assumptions)

   هي الحقائق التي يتم افتراضها على أنها صحيحة لأغراض التقييم. يجب تحديد الافتراضات بوضوح والإشارة إلى تأثيرها المحتمل على القيمة.

3. الشروط المقيدة (Limiting Conditions)

   هي القيود المفروضة على التقييم، مثل عدم القدرة على الوصول إلى جزء من العقار❓ أو الاعتماد على معلومات مقدمة من طرف آخر. يجب تحديد الشروط المقيدة بوضوح والإشارة إلى تأثيرها المحتمل على القيمة.

هـ. تحديد مشكلة التقييم في تقرير التقييم❓❓ (Defining the Appraisal Problem in the Appraisal Report)

يجب أن يتضمن تقرير التقييم قسمًا مخصصًا لتحديد مشكلة التقييم بوضوح. يجب أن يتضمن هذا القسم جميع العناصر المذكورة أعلاه: تحديد العقار، وتحديد الحقوق العقارية، وتحديد معيار القيمة، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الغرض من التقييم، وتحديد نطاق التقييم، وتحديد الافتراضات والشروط المقيدة.

ثالثاً: الخلاصة

تحديد مشكلة التقييم العقاري هو الخطوة الأساسية في عملية التقييم. يتطلب تحديد المشكلة فهمًا شاملاً للعقار، والحقوق العقارية، ومعيار القيمة، وتاريخ التقييم، والغرض من التقييم، ونطاق التقييم، والافتراضات والشروط المقيدة. إن التحديد الدقيق لمشكلة التقييم يضمن أن التقييم سيكون وثيق الصلة وموثوقًا ومناسبًا للغرض المقصود منه.