تحديد مشكلة التقييم: نطاق العمل والبيانات الأولية

الفصل الثالث: تحديد مشكلة التقييم❓❓: نطاق العمل والبيانات الأولية

مقدمة

يعتبر تحديد مشكلة التقييم الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. وهي بمثابة الأساس الذي تُبنى عليه بقية خطوات العملية. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل وشامل لكيفية تحديد مشكلة التقييم، بما في ذلك تحديد نطاق العمل والبيانات الأولية اللازمة لإجراء تقييم دقيق وموثوق.

أولاً: عملية التقييم العقاري: نظرة عامة

تتكون عملية التقييم العقاري من سلسلة من الخطوات المترابطة التي تهدف إلى الوصول إلى تقدير معقول لقيمة العقار. هذه الخطوات، بالترتيب، هي:

1. تحديد مشكلة التقييم: تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد تاريخ التقييم، وفهم الحقوق والقيود المرتبطة بالعقار.
2. التحليل الأولي❓❓: تحديد البيانات اللازمة، ومصادر البيانات، وإجراء تحليل أولي للعقار والمنطقة المحيطة به.
3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها: جمع البيانات ذات الصلة من مصادر مختلفة، والتحقق من صحة البيانات، وتحليل البيانات لتحديد اتجاهات السوق والعوامل التي تؤثر على قيمة العقار.
4. تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى: تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار.
5. تقدير قيمة الموقع: تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل عن التحسينات الموجودة عليها.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاث: تطبيق طرق التقييم الثلاث (طريقة التكلفة، طريقة مقارنة المبيعات، طريقة الدخل) لتقدير قيمة العقار.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة: التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن طرق التقييم الثلاث للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
8. إعداد تقرير التقييم: إعداد تقرير مفصل يوضح عملية التقييم والنتائج.

ثانياً: الخطوة الأولى: تحديد مشكلة التقييم

تعتبر هذه الخطوة أساسية لضمان إجراء تقييم صحيح وموثوق. تتضمن هذه الخطوة الإجابة على أربعة أسئلة رئيسية:

1. ما الذي سيتم تقييمه؟
2. متى سيتم تقييمه؟
3. لماذا سيتم تقييمه؟
4. كيف سيتم تقييمه؟

أ. ما الذي سيتم تقييمه؟

يتطلب تحديد ما سيتم تقييمه تحديد ثلاثة عناصر رئيسية:

1. تحديد العقار: يجب تحديد العقار بشكل دقيق باستخدام الوصف القانوني، العنوان، وأي معلومات أخرى ذات صلة.
2. تحديد الحقوق العقارية: يجب تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها (مثل الملكية الكاملة، حق الانتفاع، حق الارتفاق).
3. تحديد معيار القيمة: يجب تحديد معيار القيمة المراد استخدامه (مثل القيمة السوقية، قيمة التأمين، قيمة التصفية).

1. تحديد العقار

يجب تحديد العقار بشكل دقيق باستخدام الوصف القانوني، العنوان، وأي معلومات أخرى ذات صلة. الوصف القانوني هو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، ويجب تضمينه في تقرير التقييم.

مثال:

• اسم المبنى: برج الرياض
• العنوان: شارع العليا، الرياض، المملكة العربية السعودية
• الوصف القانوني: القطعة رقم 123، المخطط رقم 456، حي العليا، مدينة الرياض، المملكة العربية السعودية.

الوصف القانوني يمكن الحصول عليه من صك الملكية، سجلات البلدية، أو مكتب التسجيل العقاري.

2. تحديد الحقوق العقارية

الحقوق العقارية هي الحقوق القانونية التي يمتلكها شخص ما في العقار. يمكن أن تشمل هذه الحقوق الملكية الكاملة (Fee Simple Estate)، حق الانتفاع (Life Estate)، حق الارتفاق (Easement)، وغيرها. يجب تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها بوضوح في نطاق العمل.

• الملكية الكاملة (Fee Simple Estate): هي أعلى أشكال الملكية، حيث يمتلك المالك جميع الحقوق في العقار دون قيود كبيرة.
• حق الانتفاع (Life Estate): يمنح شخصًا الحق في استخدام العقار والانتفاع به طوال حياته، وبعد وفاته تنتقل الملكية إلى شخص آخر (Remainder man).
• حق الارتفاق (Easement): يمنح شخصًا ما الحق في استخدام جزء من عقار شخص آخر لغرض معين، مثل المرور أو الوصول إلى الخدمات.

مثال:

تقييم عقار سكني مملوك ملكية كاملة مع عدم وجود قيود أو حقوق ارتفاق.

3. تحديد معيار القيمة

معيار القيمة هو تعريف للقيمة التي يسعى المقيم لتقديرها. من أهم معايير القيمة:

• القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي، بشرط أن يكون البائع والمشتري على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة، وأن يكونا راغبين في البيع والشراء، وأن يكونا قادرين على إتمام الصفقة.
• قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين، وتستند عادةً إلى تكلفة استبدال المباني والتحسينات.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، وعادةً ما تكون أقل من القيمة السوقية.

مثال:

تقييم عقار تجاري لتحديد القيمة السوقية لأغراض بيع وشراء.

ب. متى سيتم تقييمه؟

يتطلب تحديد متى سيتم تقييمه تحديد تاريخين رئيسيين:

1. تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of Appraisal): هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق.
2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report): هو التاريخ الذي يتم فيه إعداد تقرير التقييم.

1. تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of Appraisal)

يجب أن يكون تاريخ التقييم الفعلي واضحًا ومحددًا، لأنه يؤثر بشكل كبير على القيمة المقدرة. يمكن أن يكون تاريخ التقييم الفعلي هو التاريخ الحالي، أو تاريخ سابق، أو تاريخ مستقبلي.

• القيمة بتاريخ اليوم (Value as of the Current Date): هو التقييم الأكثر شيوعًا، ويعكس ظروف السوق الحالية.
• تقييم القيم السابقة (Appraisal of Past Values): يُستخدم لتقييم قيمة العقار في الماضي، مثل تحديد القيمة عند الوفاة أو في حالة النزاعات القانونية.
• تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value): يُستخدم لتقييم قيمة العقار في المستقبل، مثل تقييم المشاريع التطويرية.

2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report)

هو التاريخ الذي يتم فيه إعداد تقرير التقييم. قد يختلف تاريخ التقرير عن تاريخ التقييم الفعلي، خاصة إذا تم إعداد التقرير بعد فترة طويلة من تاريخ التقييم الفعلي.

ج. لماذا سيتم تقييمه؟

يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، لأنه يؤثر على نطاق العمل والبيانات المطلوبة. تشمل الأغراض الشائعة للتقييم:

• البيع والشراء: لتحديد سعر عادل للعقار.
• التمويل العقاري: لضمان قيمة الضمان العقاري.
• التأمين: لتحديد قيمة التأمين على العقار.
• الضرائب: لتحديد قيمة العقار لأغراض الضرائب.
• النزاعات القانونية: لتقدير قيمة العقار في حالة النزاعات القانونية.

1. الاستخدام المقصود للتقييم (Intended Use of the Appraisal)

يجب على المقيم تحديد الاستخدام المقصود للتقييم بوضوح، لأنه سيؤثر على نطاق العمل والمنهجيات المستخدمة.

مثال:

إذا كان التقييم سيستخدم للحصول على تمويل عقاري، فيجب أن يلتزم التقييم بمعايير المقرض ومتطلباته.

د. كيف سيتم تقييمه؟

يتطلب تحديد كيف سيتم تقييمه تحديد نطاق العمل، والافتراضات، والقيود.

1. نطاق العمل (Scope of the Appraisal)

يشمل نطاق العمل تحديد:

• البيانات المطلوبة: تحديد البيانات اللازمة لإجراء التقييم، مثل بيانات السوق، وبيانات العقارات المماثلة، وتكاليف البناء.
• مصادر البيانات: تحديد مصادر البيانات التي سيتم استخدامها، مثل سجلات البلدية، وسجلات المبيعات، ومواقع الإنترنت.
• طرق التقييم: تحديد طرق التقييم التي سيتم استخدامها، مثل طريقة التكلفة، وطريقة مقارنة المبيعات، وطريقة الدخل.
• مدى الفحص: تحديد مدى الفحص الذي سيتم إجراؤه للعقار، سواء كان فحصًا سطحيًا أو فحصًا تفصيليًا.

2. الافتراضات (Assumptions)

الافتراضات هي الحقائق أو الشروط التي يفترضها المقيم عند إجراء التقييم. يجب أن تكون الافتراضات معقولة ومستندة إلى الحقائق المتاحة.

مثال:

افتراض أن العقار خالٍ من أي عيوب هيكلية غير ظاهرة.

3. القيود (Limiting Conditions)

القيود هي الشروط التي تحد من مسؤولية المقيم أو نطاق التقييم. يجب أن تكون القيود واضحة ومحددة في تقرير التقييم.

مثال:

عدم مسؤولية المقيم عن دقة المعلومات المقدمة من قبل أطراف ثالثة.

ثالثاً: التحليل الأولي (Preliminary Analysis)

بعد تحديد مشكلة التقييم، يتم إجراء تحليل أولي لتحديد البيانات اللازمة، ومصادر البيانات، ووضع خطة للتقييم.

أ. تحديد البيانات اللازمة (Identifying the Necessary Data)

يجب تحديد البيانات اللازمة لإجراء التقييم، مثل:

• بيانات السوق: بيانات المبيعات، بيانات الإيجار، أسعار الفائدة، معدلات الشغور.
• بيانات العقارات المماثلة: بيانات المبيعات، بيانات الإيجار، خصائص العقارات المماثلة.
• بيانات العقار: وصف العقار، المساحة، العمر، حالة العقار، التحسينات.
• البيانات القانونية: صك الملكية، مخطط الأرض، القيود العقارية.

ب. تحديد مصادر البيانات (Identifying the Sources of Data)

يجب تحديد مصادر البيانات التي سيتم استخدامها، مثل:

• سجلات البلدية: بيانات الضرائب، بيانات المبيعات، مخططات الأراضي.
• سجلات المبيعات: سجلات المبيعات العقارية.
• مواقع الإنترنت: مواقع العقارات، مواقع البيانات الحكومية.
• الوكالات العقارية: معلومات عن السوق العقاري.
• الملاك والمستأجرون: معلومات عن العقار والإيجارات.

ج. التحليل الأولي (Preliminary Analysis)

يتم إجراء تحليل أولي للعقار والمنطقة المحيطة به لتحديد اتجاهات السوق والعوامل التي تؤثر على قيمة العقار.

د. وضع الخطة (Creating a Plan)

يتم وضع خطة للتقييم تحدد الخطوات التي سيتم اتخاذها، والبيانات التي سيتم جمعها، والوقت اللازم لإكمال التقييم.

ه. عرض رسوم التقييم والعقد (Fee Proposal and Contract)

يتم عرض رسوم التقييم على العميل وتوقيع عقد التقييم الذي يحدد نطاق العمل والمسؤوليات.

رابعاً: الخلاصة

تحديد مشكلة التقييم هو الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. يتطلب ذلك تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، وتحديد معيار القيمة، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الغرض من التقييم، وتحديد نطاق العمل، والافتراضات، والقيود. بعد تحديد مشكلة التقييم، يتم إجراء تحليل أولي لتحديد البيانات اللازمة، ومصادر البيانات، ووضع خطة للتقييم.