تحديد نطاق التقييم: العقار، الحقوق، ومعيار القيمة

الفصل: تحديد❓ نطاق التقييم: العقار، الحقوق، ومعيار القيمة

مقدمة:

تحديد نطاق التقييم❓❓ هو الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لكيفية تحديد نطاق التقييم بشكل دقيق وفعال، مع التركيز على ثلاثة عناصر رئيسية: العقار المراد تقييمه، الحقوق العقارية المرتبطة به، ومعيار القيمة المناسب. يتطلب تحديد نطاق التقييم فهماً شاملاً للعقار، والحقوق المرتبطة به، والغرض من التقييم❓❓، والقيود المفروضة، وذلك لضمان إجراء تقييم دقيق وموثوق.

أولاً: تحديد نطاق التقييم

تبدأ عملية التقييم العقاري بتحديد المشكلة التقييمية. يتضمن ذلك الإجابة على الأسئلة الأساسية التالية:

1. ما هو المراد تقييمه؟ (العقار والحقوق العقارية)
2. متى يتم التقييم؟ (تاريخ التقييم)
3. لماذا يتم التقييم؟ (الغرض من التقييم)
4. كيف يتم التقييم؟ (نطاق العمل والافتراضات❓❓ والشروط المحددة❓❓)

أ. ما هو المراد تقييمه؟

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب على المثمن تحديد ثلاثة أشياء بوضوح:

1. تحديد العقار (Real Estate):

   • الوصف القانوني (Legal Description): هو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار. يجب أن يتضمن التقرير الوصف القانوني، وقد يشمل أيضاً اسم المبنى أو العنوان الشائع.
     • أنواع الوصف القانوني:
       • نظام القياس والحدود (Metes and Bounds System): يستخدم هذا النظام نقاط مرجعية وقياسات لتحديد حدود العقار.
       • نظام المسح المستطيل أو الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يعتمد هذا النظام على خطوط الطول والعرض لتحديد العقارات.
       • نظام القطعة والمربع والمساحة (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام خرائط مسجلة لتحديد العقارات داخل تقسيمات الأراضي.
   • مثال:
     • اسم المبنى: برج النخيل
     • العنوان الشائع: شارع الملك فهد، الرياض، المملكة العربية السعودية
     • الوصف القانوني: القطعة رقم 12 من المخطط رقم 456/أ، الواقع في حي العليا، مدينة الرياض، والمبين في سجلات مكتب تسجيل الأراضي بالرياض.

2. تحديد الحقوق العقارية (Real Property Interest):

   • يشير إلى مجموعة الحقوق التي يمتلكها شخص ما في العقار. يجب على المثمن تحديد الحقوق العقارية التي يتم تقييمها، لأنها تؤثر بشكل كبير على قيمة العقار.

   • أنواع الحقوق العقارية:

     • حق الملكية المطلقة (Fee Simple): يمثل أعلى درجة من حقوق الملكية، حيث يمتلك المالك الحق الكامل في استخدام العقار والتصرف فيه.
     • حق الانتفاع (Leasehold): يمنح المستأجر الحق في استخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد الإيجار.
     • حق الارتفاق (Easement): يمنح شخصاً آخر الحق في استخدام جزء من العقار لغرض محدد (مثل المرور).

   • القيود على الحقوق العقارية (Restrictions):

     • الرهن العقاري (Mortgage): حق للدائن على العقار كضمان للدين.
     • القيود التنظيمية (Zoning Regulations): تحدد الاستخدامات المسموح بها للعقار.
     • ضرائب الأملاك (Property Taxes): التزامات مالية سنوية على العقار.
     • الارتفاقات (Easements): قد تحدد استخدامات معينة أو تسمح لطرف ثالث بالوصول إلى العقار.

3. معيار القيمة (The Standard of Value):

   • يشير إلى نوع القيمة التي يسعى العميل للحصول عليها. يجب تحديد معيار القيمة بوضوح، حيث أن التقييم يعتمد عليه.
   • أنواع معايير القيمة:
     • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن بيع العقار به في سوق مفتوح وتنافسي، حيث يكون كل من البائع والمشتري على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة ويتصرفان بحرية ودون إكراه.
       • صيغة القيمة السوقية (بشكل مبسط):
         MV = P * Pr(Sale)
         حيث:
         • MV = القيمة السوقية
         • P = السعر المحتمل
         • Pr(Sale) = احتمالية البيع
     • القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي القيمة التي يضعها مستثمر محدد على العقار، بناءً على أهدافه الاستثمارية الخاصة ومعاييره.
     • قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادةً في ظروف غير مواتية.

ب. متى يتم التقييم؟

1. تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of the Appraisal/Valuation Date):

   • هو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم ظروف السوق والقيمة المقدرة. يجب تحديد هذا التاريخ بوضوح في تقرير التقييم.
   • أنواع التقييم حسب تاريخ التقييم:
     • التقييم بتاريخ حالي (Value as of the Current Date): يتم فيه تقدير القيمة في الوقت الحاضر.
     • تقييم القيم الماضية (Appraisal of Past Values): يتم فيه تقدير القيمة في تاريخ سابق. يستخدم غالباً في التقاضي أو الضرائب.
     • تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value): يتم فيه تقدير القيمة المتوقعة في المستقبل. يستخدم غالباً في التخطيط والتطوير العقاري.

2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report):

   • هو التاريخ الذي تم فيه إصدار تقرير التقييم. قد يختلف عن تاريخ التقييم الفعلي.

ج. لماذا يتم التقييم؟

1. الغرض من التقييم (The Intended Use of the Appraisal):
   • يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، حيث يؤثر على نطاق العمل والمنهجية المستخدمة.
   • أمثلة على الأغراض:
     • التمويل العقاري (Mortgage Lending)
     • البيع والشراء (Sale and Purchase)
     • الضرائب (Taxation)
     • التقاضي (Litigation)
     • التأمين (Insurance)

د. كيف يتم التقييم؟

1. نطاق التقييم (Scope of the Appraisal):

   • يحدد نوع وحجم العمل الذي سيقوم به المثمن. يتضمن ذلك تحديد البيانات المطلوبة، والتحليلات التي سيتم إجراؤها، والأساليب المستخدمة.
   • مثال: تحديد عدد العقارات المماثلة التي سيتم تحليلها، ونوع البيانات التي سيتم جمعها (بيانات السوق، بيانات التكلفة، بيانات الدخل).

2. الافتراضات (Assumptions):

   • هي الحقائق التي يفترضها المثمن صحيحة لغرض التقييم. يجب ذكر الافتراضات بوضوح في التقرير.
   • مثال: افتراض أن العقار خالٍ من العيوب الخفية، أو أن السوق سيظل مستقراً خلال فترة معينة.

3. الشروط المحددة (Limiting Conditions):

   • هي القيود المفروضة على التقييم، والتي قد تحد من قدرة المثمن على إجراء تقييم كامل ودقيق. يجب ذكر الشروط المحددة بوضوح في التقرير.
   • مثال: عدم القدرة على فحص الأجزاء الداخلية من المبنى، أو الاعتماد على معلومات مقدمة من طرف ثالث.

ثانياً: تحديد المشكلة التقييمية في تقرير التقييم

يجب تحديد المشكلة التقييمية بوضوح في تقرير التقييم. يجب أن يتضمن التقرير جميع العناصر المذكورة أعلاه (العقار، الحقوق، معيار القيمة، تاريخ التقييم، الغرض من التقييم، نطاق العمل، الافتراضات، الشروط المحددة).

ثالثاً: التحليل الأولي (Preliminary Analysis)

بعد تحديد المشكلة التقييمية، يبدأ المثمن في إجراء تحليل أولي. يتضمن ذلك:

أ. تحديد البيانات الضرورية (Identifying the Necessary Data): تحديد أنواع البيانات المطلوبة لإجراء التقييم (بيانات السوق، بيانات التكلفة، بيانات الدخل، إلخ).
ب. تحديد مصادر البيانات (Identifying the Sources of Data): تحديد مصادر البيانات الموثوقة (سجلات الأراضي، قواعد بيانات السوق، المقابلات مع الخبراء، إلخ).
ج. التحليل الأولي (Preliminary Analysis): إجراء تحليل أولي للبيانات المتاحة لتحديد الاتجاهات والقضايا الرئيسية.
د. وضع خطة (Creating a Plan): وضع خطة عمل مفصلة لإجراء التقييم.
ه. اقتراح الرسوم والعقد (Fee Proposal and Contract): تقديم اقتراح بالرسوم إلى العميل وتوقيع عقد التقييم.

رابعاً: جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها

بعد الانتهاء من التحليل الأولي، يقوم المثمن بجمع البيانات الضرورية والتحقق من صحتها وتحليلها.

خامساً: تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓ (Highest and Best Use Analysis)

يحدد هذا التحليل أفضل استخدام ممكن للعقار، والذي سيحقق أعلى قيمة له.

سادساً: تقييم الموقع (Valuing the Site)

يتم تقييم الموقع بشكل منفصل عن المباني القائمة عليه.

أسباب تقييم الموقع بشكل منفصل:

• لأغراض الضرائب.
• لتحليل الاستخدام الأمثل والأعلى.
• لتحليل جدوى التطوير.

سابعاً: تطبيق طرق التقييم الثلاث (Applying the Three Approaches to Value)

يتم تطبيق طرق التقييم الثلاث لتقدير قيمة العقار:

أ. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار بآخر مماثل.
ب. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخراً.
ج. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار.

ثامناً: مطابقة مؤشرات القيمة (Reconciling the Value Indicators)

يتم مطابقة مؤشرات القيمة الناتجة عن الطرق الثلاث للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

تاسعاً: إعداد تقرير التقييم (Reporting the Value Estimate)

يتم إعداد تقرير تقييم شامل يتضمن جميع المعلومات والتحليلات التي تم إجراؤها.

أ. أنواع تقارير التقييم الأساسية:

1. التقرير السردي (Narrative Report): تقرير مفصل وشامل يتضمن جميع جوانب التقييم.
2. نموذج التقرير (Form Report): تقرير قياسي يستخدم نموذجاً محدداً لعرض المعلومات.
3. التقرير الشفوي (Oral Report): تقرير يتم تقديمه شفوياً.

ب. العناصر الأساسية لتقرير التقييم:

• تحديد المشكلة التقييمية.
• وصف العقار.
• تحليل السوق.
• تطبيق طرق التقييم.
• مطابقة مؤشرات القيمة.
• تقدير القيمة النهائية.
• الافتراضات والشروط المحددة.
• شهادة المثمن.

خلاصة:

تحديد نطاق التقييم هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. فهم العناصر المكونة لنطاق التقييم (العقار، الحقوق، معيار القيمة) يضمن تقييماً دقيقاً وموثوقاً، يلبي احتياجات العميل ويستند إلى أسس علمية ومنهجية. باتباع الخطوات المنهجية الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين العقاريين بناء أساس قوي لعملية التقييم وتقديم خدمات مهنية عالية الجودة.