العوامل المؤثرة في القيمة: اجتماعية، اقتصادية، سياسية، وبيئية

الفصل: العوامل المؤثرة في القيمة❓: اجتماعية، اقتصادية، سياسية، وبيئية

مقدمة

تعتبر القيمة العقارية❓ مفهومًا ديناميكيًا يتأثر بمجموعة واسعة من العوامل. فهم هذه العوامل أمر بالغ الأهمية لعملية تقييم العقارات. هذا الفصل سوف يستكشف بعمق العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية التي تؤثر على قيمة العقارات❓. سنقوم بتحليل كل عامل على حدة، مع التركيز على آلياته وتأثيره المحتمل على القيمة، مع استخدام الأمثلة والنماذج لتوضيح المفاهيم.

أ. العوامل الاجتماعية

تتعلق العوامل الاجتماعية بخصائص السكان وأنماط حياتهم وقيمهم التي تؤثر على الطلب على أنواع معينة من العقارات في مناطق معينة. هذه العوامل يمكن أن تكون متغيرة بمرور الوقت، مما يجعل فهم ديناميكياتها أمرًا ضروريًا.

1. التركيبة السكانية:

   • حجم وتكوين الأسرة: يزداد الطلب على المساكن الكبيرة في المناطق التي يرتفع فيها متوسط حجم الأسرة.
   • معدل النمو السكاني: يشير النمو السكاني المرتفع إلى زيادة الطلب على المساكن، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
   • توزيع الأعمار: يمكن أن يؤثر توزيع الأعمار على أنواع العقارات المطلوبة. على سبيل المثال، قد يفضل كبار السن المساكن الصغيرة وسهلة الصيانة.
   • مستوى التعليم: المناطق التي ترتفع فيها نسبة المتعلمين غالبًا ما تشهد طلبًا على المساكن ذات الجودة العالية والقريبة من المدارس المتميزة.
   • الدخل: يعتبر الدخل عاملاً حاسماً في تحديد القدرة الشرائية للأفراد وبالتالي يؤثر على أنواع العقارات التي يمكنهم تحملها.

   • مثال: يمكن نمذجة العلاقة بين الدخل والقيمة العقارية باستخدام تحليل الانحدار:

     • V = α + βI + ε

       • حيث:
         • V: القيمة العقارية.
         • I: متوسط دخل الأسرة في المنطقة.
         • α: ثابت الانحدار.
         • β: معامل الانحدار (يمثل التغير في القيمة العقارية لكل وحدة تغير في الدخل).
         • ε: الخطأ العشوائي.

2. نمط الحياة:

   • الاهتمامات الترفيهية: قد تزيد قيمة العقارات القريبة من المرافق الترفيهية مثل ملاعب الغولف والتنس.
   • الثقافة: المناطق التي توفر مكتبات جيدة ومتاحف ومسارح حية وموسيقى قد يكون لها قيمة أعلى من المناطق التي تفتقر إلى هذه المرافق.
   • التوجه الأسري: المنطقة التي تعتبر صديقة للأسرة مع مدارس مرموقة وأنشطة للأطفال ستؤدي عمومًا إلى تقييم محسن.
   • قيود أصحاب المنازل: يمكن أن تعزز أو تنتقص العهود التقييدية لجمعيات أصحاب المنازل من القيمة.

3. الثقافة:

   • قد تزيد قيمة العقارات في المجتمعات التي توفر مكتبات ومتاحف ومسارح حية وموسيقى جيدة مقارنة بالعقارات التي تفتقر إلى هذه المرافق.

4. التوجه العائلي:

   • عادة ما يؤدي وجود منطقة تعتبر مناسبة للعائلات وتضم مدارس مرموقة وأنشطة للأطفال إلى زيادة قيمة العقارات.

5. قيود مالكي المنازل:

   • يمكن أن تؤدي العهود التقييدية لجمعيات مالكي المنازل إلى زيادة أو نقصان قيمة العقارات.

ملاحظة هامة: يجب على المثمن العقاري عدم الأخذ في الاعتبار العرق أو الأصل العرقي أو الجنس أو الميل الجنسي أو المعتقد الديني لأي طرف من الأطراف المشاركة في الصفقة. يجب أن يكون المثمن العقاري محايدًا تجاه جميع الأطراف المعنية.

ب. العوامل الاقتصادية

تؤثر العوامل الاقتصادية بشكل كبير على قيمة العقارات من خلال التأثير على العرض والطلب والقدرة الشرائية. فهم هذه العوامل يتطلب تحليلًا شاملاً للظروف الاقتصادية المحلية والوطنية والعالمية.

1. الاقتصاد المحلي:

   • تؤثر حالة الاقتصاد المحلي من حيث النمو والتوظيف والأجور على قيم العقارات السكنية والتجارية داخل المنطقة.
   • مثال: شهدت المجتمعات التي تعتمد على استكشاف النفط والغاز في التوظيف دورات ازدهار وكساد في العقود الأخيرة. عندما تكون أسعار النفط مرتفعة، يكون التوظيف في صناعة النفط مرتفعًا أيضًا، وترتفع قيم العقارات في هذه المجتمعات. وعلى العكس من ذلك، تدهورت قيم العقارات عندما انخفضت أسعار النفط، مما تسبب في إخفاقات تجارية وبطالة عالية بين العاملين في هذه الصناعة.
   • معدل البطالة (UR): يرتبط سلبًا بالقيمة العقارية. كلما زاد معدل البطالة، انخفضت القيمة العقارية.
     • V ∝ 1/UR

2. أسعار الفائدة:

   • تؤثر أسعار الفائدة قصيرة الأجل على توسع وانكماش مخزونات الأعمال، بينما تؤثر الأسعار طويلة الأجل على بناء العقارات السكنية والتجارية.
   • مع انخفاض أسعار الفائدة، تصبح المنازل ميسورة التكلفة لعدد أكبر من الناس، مما يرفع الطلب على المساكن الحالية وكذلك البناء الجديد.
   • تأثير سعر الفائدة على القدرة على تحمل تكاليف السكن (Affordability Index - AI):
     • AI = (M / P) * 100
       • حيث:
         • M: متوسط الدخل الشهري.
         • P: متوسط الدفعة الشهرية للرهن العقاري (يتأثر بسعر الفائدة).
       • إذا كان AI > 100، فإن الإسكان ميسور التكلفة. كلما ارتفع المؤشر، زادت القدرة على تحمل التكاليف.

3. الإيجارات:

   • تشجع الإيجارات المرتفعة على ملكية المنازل وجميع أنواع البناء الجديدة، في حين أن الإيجارات المنخفضة تثبط الملكية والبناء.

4. عوامل الشغور:

   • قد يؤدي البناء المفرط السابق إلى ارتفاع معدل الشغور الذي ينعكس في انخفاض الدخل وانخفاض التقييمات للعقارات التجارية. غالبًا ما تعني عوامل الشغور المرتفعة في الإيجارات السكنية انخفاض الإيجارات أو تنازلات الإيجار، مما يؤدي إلى انخفاض صافي الدخل وانخفاض تقييم العقارات.

5. التجميع:

   • إن إمكانية دمج موقع اقتصادي مع موقع مجاور، حيث تكون القيمة المجمعة أكبر من قيم الموقع المنفصلة، سيكون لها تأثير إيجابي على القيمة (زيادة التجميع).

6. مواقف السيارات:

   • إن توافر مواقف كافية في الموقع و / أو خارج الموقع سيؤثر على قيمة كل من العقارات التجارية والسكنية.

7. تأثير الزاوية:

   • تعتبر العقارات التجارية الواقعة في زاوية أكثر قيمة بشكل عام من العقارات الواقعة في وسط الكتلة. في الواقع، كلما اقتربت من الزاوية، زادت القيمة. والسبب في ذلك هو أن العقار الموجود في الزاوية من المرجح أن يلاحظه المشاة وحركة مرور المركبات، وتوفر الزوايا لافتات أكبر و / أو تعرضًا للنافذة. العقار الموجود عند إشارة المرور أكثر قيمة لأنه من المرجح أن يلاحظه.
   • تتميز الأراضي السكنية الواقعة على الزاوية بحركة مرور أكثر وضوضاء أكبر وخصوصية أقل.

ج. العوامل السياسية

تنتج العوامل السياسية أو الحكومية عن التأثير والتدخل الحكومي المباشر وغير المباشر.

1. الضرائب:

   • قد تؤدي المناطق ذات الضرائب المرتفعة إلى تقييمات أقل، ولكن المناطق ذات الضرائب المنخفضة قد تؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع تقييمات الممتلكات.

2. تقسيم المناطق:

   • يمكن أن يؤثر تقسيم المنطقة الخاص بعقار ما بشكل كبير على القيمة لأنه يحدد الاستخدام الذي يمكن وضع العقار فيه. من المرجح أن يؤدي تقسيم المنطقة الذي يسمح بمركز تسوق إلى تقييم أعلى عدة مرات مما لو تم تقسيم قطعة الأرض للمساكن ذات العائلة الواحدة.
   • ستؤثر نسبة الممتلكات المقسمة لمنطقة معينة لاستخدام معين أيضًا على القيمة. إذا تم تقسيم الكثير من الأراضي في منطقة ما للاستخدام المكتبي، فمن المرجح أن يؤدي ذلك إلى قيمة أقل للقدم المربع الواحد لمثل هذه الأرض مما لو لم يتم تخصيص ما يكفي من الأراضي لهذا الاستخدام.

3. التحكم في الإيجار:

   • الضوابط التي تحد من الإيجار بأقل من قوى السوق ستحد من القيمة. ستؤثر شدة مرسوم مراقبة الإيجار على التخفيض فيما يتعلق بالقيمة.

4. قيود النمو:

   • تعمل عمليات تجميد البناء الجديدة، والقيود المفروضة على عدد تصاريح البناء التي يتم إصدارها ورسوم التطوير المرتفعة على الحد من البناء الجديد. التأثير بشكل عام هو ارتفاع الإيجارات وارتفاع قيم الهياكل الحالية وتقييمات أقل للأراضي غير المطورة.

5. القيود البيئية:

   • تشمل القيود البيئية قيودًا على التطوير بسبب أشياء مثل الأنواع المهددة بالانقراض، وحظر ملء الأراضي الرطبة، ومتطلبات إنشاء أو صيانة المساحات الخضراء.
   • التشريعات البيئية هي مجال متزايد من النفوذ الحكومي مع تأثير كبير على قيم العقارات.
   • مثال: قد تزيد القيود البيئية من تكلفة تطوير الإسكان من خلال مطالبة المطورين بالتخفيف من الآثار البيئية السلبية للبناء أو تخصيص الأراضي للمساحات المفتوحة. تؤثر السياسة الحكومية فيما يتعلق بحصاد الأخشاب من الأراضي الوطنية والولائية على تكلفة الأخشاب للبناء.

6. قوانين البناء والصحة:

   • مثل تقسيم المناطق، تستند قوانين البناء والصحة إلى سلطة الدولة الشرطية لحماية صحة وسلامة ورفاهية المواطنين. غالبًا ما تكون متطلبات القوانين قديمة ويمكن أن تضيف نفقات إضافية إلى التطوير.

د. العوامل البيئية (الطبيعية)

تؤثر العوامل البيئية (الطبيعية) على قيمة العقارات من خلال التأثير على جاذبية المنطقة وسهولة الوصول إليها وسلامتها.

1. الموقع:

   • إنه قول مبتذل إلى حد ما الآن، ولكنه صحيح، “العوامل الثلاثة الأكثر أهمية التي تؤثر على القيمة هي الموقع والموقع والموقع”.
   • يؤثر الموقع بالنسبة إلى المرافق المرغوبة وإلى الأصول المطورة والطبيعية على القيمة.

2. المناخ:

   • تؤثر درجة الحرارة والرياح والأمطار والثلوج على جاذبية المناطق للترفيه ونوعية الحياة، والتي بدورها تؤثر على القيمة.

3. الماء:

   • يلعب توافر إمدادات كافية وبأسعار معقولة من المياه عالية الجودة دورًا مهمًا في توسع ونقل الصناعات، فضلاً عن التطوير السكني.

4. المواصلات:

   • يؤثر توافر الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات الكافية، فضلاً عن وسائل النقل العام، على القيمة.
   • مثال: يتم بناء طريق سريع جديد يسمح للمسافرين من مدينة صغيرة بالوصول إلى وظائف في المدينة في نصف الوقت الذي اعتادوا على استغراقه. فجأة، أصبح من العملي لأولئك الذين لديهم وظائف في المدينة العيش في المدينة، وترتفع قيم العقارات.
   • تؤثر حالة وحجم الشوارع، وحجم حركة المرور، فضلاً عن الدخول والخروج، على قيمة العقارات المحددة.

5. المنظر:

   • المنظر عامل مهم، وفي بعض المناطق، يمكن أن يؤدي منظر المياه إلى مضاعفة قيمة العقار بأكثر من الضعف عند مقارنته بعقارات مماثلة تفتقر إلى مثل هذا المنظر.

6. التربة:

   • تعتبر التربة التي يمكن أن تدعم الهيكل بشكل عام أكثر قيمة من المواقع التي تتطلب قدرًا كبيرًا من العمل لجعل الموقع جاهزًا للتطوير.
   • مثال: كشفت الاكتشافات الأخيرة في المناطق المعرضة للزلازل أن بعض التربة التي تختبر بخلاف ذلك على أنها مستقرة ومناسبة للبناء يمكن أن تتسيل أثناء الزلزال. يمكن أن تتسبب هذه الحالة في فشل الأساس وانهيار المبنى، خاصة في المباني متعددة الطوابق. يمكن أن تحدد اختبارات التربة الآن هذه الحالة. كما يمكن تخيله، فإن قطع الأراضي التي تظهر عليها التربة هذه الحالة لها قيمة منخفضة.

7. الحجم والشكل:

   • مع تساوي جميع الأشياء الأخرى، يكون الموقع الأكبر أكثر قيمة من الموقع الأصغر، لكن القيمة ليست بالضرورة متناسبة مع الحجم. على سبيل المثال، قطعة أرض سكنية بعرض 80 قدمًا وطول 300 قدمًا لن تكون ثلاثة أضعاف قيمة قطعة أرض بعرض 80 قدمًا وطول 100 قدمًا.

الخلاصة

تتفاعل العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية بشكل معقد لتحديد قيمة العقارات. يجب على المثمن العقاري إجراء تحليل شامل لهذه العوامل لتقديم تقييم دقيق وموثوق. فهم هذه العوامل المتنوعة يمكّن المثمن من تقدير القيمة الحقيقية للعقار في سياقه المحدد.