القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى: القيمة الاستخدامية، والاستثمارية، والتصفوية، والمثمنة، والتأمينية.

الفصل: القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى: القيمة الاستخدامية، والاستثمارية، والتصفوية، والمثمنة، والتأمينية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لمفهوم القيمة في سياق التقييم العقاري، مع التركيز على التمييز بين القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى التي قد تكون ذات صلة في ظروف معينة. إن فهم هذه الاختلافات أمر بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة وتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.

أولاً: القيمة السوقية (Market Value)

تعتبر القيمة السوقية أساس التقييم العقاري. وهي تُعرَّف على أنها:

• السعر التقديري الذي يمكن أن يتم به بيع عقار ما في سوق تنافسي مفتوح.
• في تاريخ التقييم، يفترض أن يكون كلا الطرفين (البائع والمشتري) راغبين في التعامل.
• يتصرفان بحكمة ومعرفة، ويفترضان أن العقار قد تم تسويقه بشكل مناسب.
• يسمح بوقت معقول للتعرض للسوق.
• يدفع المشتري والبائع نقداً أو بما يعادله.

1.1 شروط تحقيق القيمة السوقية

لتحقيق القيمة السوقية، يجب استيفاء أربعة شروط أساسية، تُعرف بـ “صفقة تجارية عادلة” (Arm’s Length Transaction):

1. معرفة كافية: يجب أن يكون لدى كل من البائع والمشتري معلومات كافية حول العقار والسوق لاتخاذ قرار مستنير.
2. الاستعداد: يجب أن يكون كل من البائع والمشتري على استعداد للدخول في الصفقة، دون إجبار أو ضغط.
3. القدرة: يجب أن يكون لدى كل من البائع والمشتري القدرة على إتمام الصفقة، سواء من الناحية المالية أو القانونية.
4. عدم وجود ظروف غير عادية: يجب ألا تكون هناك ظروف غير عادية تؤثر على الصفقة، مثل التمويل الليبرالي أو التنازلات غير المعتادة.

1.2 القيمة السوقية في❓❓ معاملات غير نقدية

في الواقع العملي، نادراً ما تكون معاملات العقارات “نقدية بالكامل”. إذا كان التمويل للمعاملة مماثلاً للتمويل المتاح في السوق، فإنه يعتبر معادلاً للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من السوق في معاملة بتمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير النقدية المعادلة في تقرير التقييم، ويجب أن يؤخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

1.3 تعريفات أخرى للقيمة السوقية

استُخدم مصطلح “القيمة السوقية” لسنوات عديدة، وقد خضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. ونتيجة لذلك، فإن القيمة السوقية لا تعني بالضرورة نفس الشيء في جميع الحالات. على سبيل المثال، تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ الممتلكات الخاصة لغرض عام) وتقييم الضرائب تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم للأغراض التي تحكمها قوانين الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ثانياً: السعر (Price)

السعر هو المبلغ المدفوع فعلياً مقابل عقار ما. في حين أن السعر يمكن أن يكون معادلاً للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أيضاً أكبر أو أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يكون قدر كبير من الاختلاف عن القيمة السوقية نتيجة لعدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:

1. بائع غير مطلع لم يكن يعرف القيمة السوقية.
2. مشتري غير مطلع لم يكن يعرف القيمة السوقية.
3. بائع اضطر إلى البيع على الفور.
4. بائع لم يكن يريد حقاً البيع (غير متحمس للبيع).
5. مشتري لم يكن لديه دافع كبير للشراء.
6. مشتري كان بحاجة إلى عقار معين لغرض محدد.
7. بيع حيث قدم تمويل البائع تكاليف تمويل أقل من السوق.

ثالثاً: القيمة الاستخدامية (Value in Use)

تشير القيمة الاستخدامية إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. وهذا على النقيض من القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته الممكنة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى القيمة الاستخدامية بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعملية تجارية مستمرة معينة. وهكذا، تتأثر القيمة الاستخدامية بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

مثال:

تقدر الشركة المصنعة قيمة استخدام عالية لمصنعها الواقع في مدينة صناعية، ويرجع ذلك جزئياً إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للشركة المصنعة. إذا أغلق المورد عملياته في المدينة الصناعية، أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن القيمة الاستخدامية للمصنع بالنسبة للشركة المصنعة ستنخفض، حيث سيتعين على الشركة المصنعة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على المواد الخام.

3.1 حالات استخدام القيمة الاستخدامية

غالباً ما تتم مواجهة تقييمات القيمة الاستخدامية في ثلاثة أنواع من الحالات:

1. العقارات الصناعية: مثل المصنع، يمكن تقييمها لقيمتها في الاستخدام للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الشركة.
2. الحكومات: تمنح الحكومات أحياناً إعفاءات ضريبية على الممتلكات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) من خلال تقييم الممتلكات بقيمتها في الاستخدام لتلك الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام للعقار وأعلاه.
3. العقارات ذات الأسواق المحدودة: قد تكون القيمة الاستخدامية هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالباً بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عندما يُطلب منه تقدير القيمة السوقية لعقار يوجد له سوق محدود. حتى إذا لم يكن هناك سوق للعقار، يجوز للمثمن عدم استبدال تقدير القيمة الاستخدامية بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوباً بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

رابعاً: القيمة الاستثمارية (Investment Value)

القيمة الاستثمارية هي قيمة العقار لمستثمر معين بأهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير القيمة الاستثمارية، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعني. نظراً لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن القيمة الاستثمارية ذات طبيعة ذاتية بطبيعتها. وبالمقارنة، يُقال إن القيمة السوقية تمثل معياراً أكثر “موضوعية”.

مثال:

اشترى مستثمر خمس قطع أراضٍ من أصل ست قطع أراضٍ يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. بسبب ظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يطلب المالك عرضاً أكبر من القيمة السوقية للعقار.

خامساً: قيمة التصفية (Liquidation Value)

قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. والفرق الرئيسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة محدودة من الزمن، وهو ما نادراً ما يشكل “تعرضاً معقولاً” للسوق. عادة ما يتم تقدير قيمة التصفية في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

سادساً: القيمة المثمنة (Assessed Value)

يتم تحديد القيمة المثمنة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك المفروضة على القيمة (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المثمنة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

معادلة القيمة المثمنة:

Assessed Value = Market Value * Assessment Ratio

مثال:

قد تحدد إحدى الولايات أنه سيتم تقييم العقارات بنسبة 100٪ من القيمة السوقية، بينما تقوم ولاية أخرى بتقييم العقارات بنسبة 10٪ من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100000 دولار بمبلغ 100000 دولار في الولاية الأولى (100٪ × 100000 دولار)، وبمبلغ 10000 دولار في الولاية الثانية (10٪ × 100000 دولار).

سابعاً: القيمة التأمينية (Insurable Value)

يتم تعريف القيمة التأمينية بموجب شروط بوليصة تأمين معينة. ويشير إلى قيمة الممتلكات لأغراض السداد بموجب❓❓ البوليصة.

قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة الإنتاج. ستكون تكلفة إعادة الإنتاج هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل ذي رغبة ومنفعة مماثلتين.

ثامناً: قيمة التشغيل المستمر (Going Concern Value)

قيمة التشغيل المستمر هي القيمة الإجمالية لعملية تجارية مثبتة ومستمرة، والتي تشمل الممتلكات العقارية التي تعد جزءاً لا يتجزأ من العملية. قيمة التشغيل المستمر غير قابلة للتطبيق عادة على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن تنطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به بنسبة إشغال 100 بالمائة بشروط جذابة. سيكون هذا العقار أكثر قيمة من مشروع مكتمل حديثاً لم يبدأ بعد مرحلة التأجير الخاصة به.

تاسعاً: القوى المؤثرة على القيمة

يتم تحديد القيمة من خلال قوى العرض والطلب في السوق. بدورها، تتأثر قوى العرض والطلب بمجموعة واسعة من العوامل الخارجية. غالباً ما يتم تقسيم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب، وبالتالي القيمة، إلى أربع فئات عامة:

1. اجتماعية
2. اقتصادية
3. سياسية
4. بيئية (مادية)

في الممارسة العملية، تتشابك التأثيرات المختلفة، لكن التمييزات تظل مفيدة لأغراض المناقشة والتحليل.

9.1 العوامل الاجتماعية (Social Factors)

العوامل الاجتماعية هي أعداد وخصائص وأنماط حياة ومعايير وتفضيلات الأشخاص في سوق معين والتي تشكل القوى الاجتماعية التي تؤثر على القيمة في ذلك السوق. تتأثر قيم العقارات بالتغيرات في عدد السكان، والتي قد تكون ناجمة عن التغيرات في معدلات المواليد أو الوفيات، أو عن الهجرة إلى منطقة ما أو الخروج منها. يرتبط الطلب على أنواع مختلفة من العقارات بالتوزيع العمري للسكان، وأعداد الأسر ذات الأحجام والتركيبات المختلفة، والمواقف تجاه الأسلوب المعماري والمنفعة. كما أن التفضيلات الاجتماعية فيما يتعلق بالأنشطة الترفيهية والتعليم ووسائل الراحة الثقافية تدفع أيضاً قوى العرض والطلب على العقارات.

• المكانة (Prestige): لأسباب مختلفة، تتمتع مناطق معينة بجاذبية أكبر مما هو مبين بالعوامل المادية والاقتصادية والسياسية. على سبيل المثال، قد تعتبر المنطقة التي يعيش فيها أشخاص بارزون مرغوبة للغاية.
• الترفيه (Recreation): العقارات القريبة من الأنشطة الترفيهية المرغوبة أو التي يمكن الوصول إليها تتمتع بقيمة أعلى.

الخلاصة

إن فهم الأنواع المختلفة من القيم، وخاصة التمييز بين القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى، أمر بالغ الأهمية للمثمن العقاري المحترف. يسمح هذا الفهم بإجراء تقييمات أكثر دقة وملاءمة، مما يضمن أن العملاء يتلقون معلومات موثوقة لاتخاذ قرارات مستنيرة. من خلال مراعاة السياق المحدد الذي يتم فيه التقييم، يمكن للمثمن تحديد نوع القيمة الأكثر ملاءمة وتقديم تقدير يعكس بدقة قيمة العقار في تلك الظروف.