القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى: قيمة الاستخدام والاستثمار

الفصل الثاني: القيمة السوقية❓❓ وأنواع القيم الأخرى: قيمة الاستخدام والاستثمار

مقدمة

يعتبر مفهوم القيمة جوهريًا في التقييم العقاري، لكنه ليس مفهومًا واحدًا موحدًا. بدلًا من ذلك، هناك أنواع مختلفة من القيم التي تعكس منظورات وأغراضًا مختلفة. في هذا الفصل، سنتناول بعمق القيمة السوقية، وهي الأساس في التقييم العقاري، ثم ننتقل إلى استكشاف أنواع أخرى من القيم مثل قيمة الاستخدام وقيمة الاستثمار. فهم هذه الفروق الدقيقة أمر بالغ الأهمية للمقيّمين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة ودقيقة.

أ. القيمة السوقية (Market Value)

القيمة السوقية هي التقدير الأكثر احتمالاً للسعر الذي يجب أن يحصل عليه العقار في تاريخ التقييم في عملية بيع عادلة، بشرط استيفاء الشروط التالية:

1. المشتري والبائع لديهما دوافع: كلا الطرفين على استعداد للبيع والشراء.
2. دراية كاملة: كلا الطرفين على علم بجميع الحقائق ذات الصلة بالعقار.
3. التعرض الكافي للسوق: تم عرض العقار في السوق لفترة كافية للسماح للمشترين المحتملين بالرد.
4. الدفع نقدًا أو ما يعادله: يجب أن يتم الدفع نقدًا أو ما يعادله.

عند استيفاء هذه العوامل الأربعة، يقال إن المعاملة هي “معاملة بذراع مفتوحة” (arm’s length transaction).

1. القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية

من الناحية العملية، القليل جدًا من المعاملات العقارية هي “نقدية بالكامل” في السوق الحالية. عندما يكون تمويل المعاملة قابلاً للمقارنة مع التمويل النموذجي المتاح في السوق، فإنه يعتبر معادلاً للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة بتمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير النقدية المكافئة في تقرير التقييم، ويجب أن يؤخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

2. تعريفات أخرى للقيمة السوقية

تم استخدام مصطلح القيمة السوقية لسنوات عديدة، وقد خضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. ونتيجة لذلك، لا تعني القيمة السوقية بالضرورة الشيء نفسه في جميع الحالات. على سبيل المثال، تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ ملكية خاصة لغرض عام) وتقييم الضرائب تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم لأغراض تحكمها قوانين الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ب. السعر (Price)

القيمة السوقية هي ما يجب أن يحققه العقار عند البيع، لكن السعر يختلف تمامًا. السعر هو المبلغ المدفوع فعليًا مقابل العقار. في حين أن السعر يمكن أن يكون مساويًا للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أيضًا أكبر أو أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يكون قدر كبير من الاختلاف عن القيمة السوقية نتيجة لعدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:

1. بائع غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
2. مشترٍ غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
3. بائع اضطر إلى البيع على الفور.
4. بائع لم يكن يريد حقًا البيع (غير مدفوع للبيع).
5. مشترٍ لم يكن لديه دافع كبير للشراء.
6. مشترٍ يحتاج إلى عقار معين لغرض محدد.
7. بيع قدم فيه تمويل البائع تكاليف تمويل أقل من سعر السوق.

ج. قيمة الاستخدام (Value in Use)

تشير قيمة الاستخدام إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. هذا على عكس القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى قيمة الاستخدام بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعمل تجاري مستمر معين. وبالتالي، تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

مثال: تضع الشركة المصنعة قيمة استخدام عالية لمصنعها الواقع في مدينة صناعية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للشركة المصنعة. إذا أغلق المورد عملياته في مدينة صناعية، أو انتقل إلى منطقة أخرى، فستنخفض قيمة استخدام المصنع للشركة المصنعة، حيث سيتعين على الشركة المصنعة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على موادها الخام.

غالبًا ما تتم مصادفة تقييمات قيمة الاستخدام في ثلاثة أنواع من الحالات:

1. يمكن تقييم العقارات الصناعية، مثل المصنع، لقيمتها في الاستخدام للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الأعمال.
2. تمنح الحكومات أحيانًا إعفاءات ضريبية عقارية للعقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) من خلال تقييم العقار بقيمته في الاستخدام لهذه الأغراض، بغض النظر عن أعلى وأفضل استخدام للعقار.
3. قد تكون قيمة الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب أن يضع المثمن هذا التمييز في الاعتبار عندما يُطلب منه تقدير القيمة السوقية لعقار يوجد له سوق محدود. حتى إذا لم يكن هناك سوق للعقار، فلا يجوز للمثمن استبدال تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان القانون يتطلب ذلك، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

د. قيمة الاستثمار (Investment Value)

قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين لديه أهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعين. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذاتية❓❓ بطبيعتها. بالمقارنة، يقال إن القيمة السوقية تمثل معيارًا “موضوعيًا” بدرجة أكبر.

مثال: اشترى مستثمر خمسة من ستة قطع أراض يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. نظرًا لظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يتمسك المالك بعرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.

نموذج تقييم قيمة الاستثمار

يمكن التعبير عن قيمة الاستثمار باستخدام نموذج التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow - DCF). الفكرة الرئيسية هي أن قيمة الأصل (العقار) اليوم هي القيمة الحالية لجميع التدفقات النقدية المستقبلية التي يتوقع أن يولدها الأصل.

الصيغة الأساسية لنموذج DCF هي:

Investment Value = CF1 / (1+r)^1 + CF2 / (1+r)^2 + ... + CFn / (1+r)^n + TV / (1+r)^n

حيث:

• CF1, CF2, ..., CFn هي التدفقات النقدية المتوقعة في السنوات 1، 2، …، ن.
• r هو معدل الخصم (يمثل العائد المطلوب للمستثمر).
• TV هي القيمة النهائية (Terminal Value) للعقار في نهاية الفترة المتوقعة (ن).
• n هو عدد السنوات في الفترة المتوقعة.

القيمة النهائية (TV) غالبًا ما يتم حسابها باستخدام صيغة النمو الدائم (Perpetuity Growth Model):

TV = CFn+1 / (r - g)

حيث:

• CFn+1 هو التدفق النقدي المتوقع في السنة n+1 (بعد نهاية الفترة المتوقعة).
• g هو معدل النمو الدائم المتوقع للتدفقات النقدية.

هـ. قيمة التصفية (Liquidation Value)

قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. التمييز الرئيسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة زمنية محدودة، والتي نادرًا ما تشكل تعرضًا “معقولًا” للسوق. عادة ما يتم تقدير قيمة التصفية في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

و. القيمة المقدرة (Assessed Value)

يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك وفقًا للقيمة (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المقدرة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

القيمة المقدرة = القيمة السوقية × نسبة التقييم

مثال: قد تحدد إحدى الولايات أنه سيتم تقييم العقارات بنسبة 100٪ من القيمة السوقية، بينما تقوم ولاية أخرى بتقييم العقارات بنسبة 10٪ من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100000 دولار بمبلغ 100000 دولار في الولاية الأولى (100٪ × 100000 دولار)، وبمبلغ 10000 دولار في الولاية الثانية (10٪ × 100000 دولار).

ز. قيمة التأمين (Insurable Value)

يتم تحديد قيمة التأمين بموجب شروط بوليصة تأمين معينة. تشير إلى قيمة العقار لأغراض التعويض بموجب البوليصة.

قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة الاستنساخ أو تكلفة الاستبدال. ستكون تكلفة الاستنساخ هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل مماثل في المرغوبية والمنفعة.

ح. قيمة التشغيل المستمر (Going Concern Value)

قيمة التشغيل المستمر هي القيمة الإجمالية لعملية تجارية مثبتة ومستمرة، والتي تشمل الممتلكات العقارية التي هي جزء لا يتجزأ من العملية. عادة ما تكون قيمة التشغيل المستمر غير قابلة للتطبيق على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن تنطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به مع شغل بنسبة 100٪ بشروط جذابة. سيكون هذا العقار أكثر قيمة من مشروع تم الانتهاء منه حديثًا ولم يبدأ بعد مرحلة التأجير.

الخلاصة

إن فهم الأنواع المختلفة للقيم، ولا سيما القيمة السوقية، وقيمة الاستخدام، وقيمة الاستثمار، أمر بالغ الأهمية للمقيّمين العقاريين. تلعب كل قيمة دورًا فريدًا في سياقات مختلفة، وتحديد القيمة المناسبة أمر ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة ودقيقة في التقييم العقاري.