من القيمة السوقية إلى قيم أخرى: استخدامات وأنواع القيمة المختلفة

الفصل الثاني: من القيمة السوقية❓❓ إلى قيم أخرى: استخدامات وأنواع القيمة المختلفة

مقدمة

في مجال التقييم العقاري، تعتبر القيمة السوقية (Market Value) هي المعيار الأساسي والمستخدم على نطاق واسع. ومع ذلك، توجد أنواع أخرى من القيم ذات أهمية كبيرة في سياقات مختلفة، سواء كانت قانونية، استثمارية، أو تشغيلية. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه الأنواع المختلفة من القيم، وفهم استخداماتها، وكيفية تأثيرها على قرارات التقييم العقاري.

أولاً: القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية (Market Value in Non-Cash Equivalent Transactions)

في الواقع العملي، نادراً ما تتم المعاملات العقارية “نقداً بالكامل” في السوق الحالية. إذا كان التمويل للمعاملة قابلاً للمقارنة بالتمويل النموذجي المتاح في السوق، فإنه يعتبر معادلاً للنقد. ومع ذلك، إذا تضمن التمويل تنازلات غير نمطية في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة بتمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير المكافئة للنقد في تقرير التقييم، ويجب أن يؤخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

1.1 المعاملات بذراع فاصلة (Arm’s Length Transaction)

لتحديد القيمة السوقية بدقة، يجب أن تتم المعاملة في ظروف “ذراع فاصلة” (Arm’s Length Transaction). هذا يعني أن المعاملة يجب أن تستوفي الشروط التالية:
* المشترون والبائعون لديهم دوافع: الطرفان يرغبان في إتمام الصفقة، وليس تحت أي إكراه.
* كلا الطرفين على دراية كافية: المشترون والبائعون على دراية بظروف السوق الحالية والاستخدامات المحتملة للعقار.
* العقار معروض في السوق بشكل معقول: تم توفير الوقت الكافي لعرض العقار في السوق وتسويقه للمشترين المحتملين.
* الدفع يتم نقداً أو بما يعادله: يجب أن يتم الدفع نقداً أو بترتيبات تمويلية مماثلة لتلك المتاحة في السوق.

1.2 تعريفات أخرى للقيمة السوقية (Other Definitions of Market Value)

تم استخدام مصطلح القيمة السوقية لسنوات عديدة، وخضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. نتيجة لذلك، لا تعني القيمة السوقية بالضرورة نفس الشيء في جميع الحالات. على سبيل المثال، غالبًا ما تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ ملكية خاصة لغرض عام) والتقييم الضريبي تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم للأغراض التي تحكمها قوانين الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ثانياً: السعر (Price)

القيمة السوقية هي ما يجب أن يجلبه العقار عند البيع، لكن السعر يختلف تمامًا. السعر هو المبلغ المدفوع فعليًا مقابل العقار. في حين أن السعر يمكن أن يكون مكافئًا للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أيضًا أكبر أو أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يكون قدر كبير من التمايز عن القيمة السوقية نتيجة لعدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:
* بائع غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
* مشتري غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
* بائع اضطر إلى البيع على الفور.
* بائع لم يكن يريد البيع حقًا (غير متحمس للبيع).
* مشتري لم يكن متحمسًا للغاية للشراء.
* مشتري يحتاج إلى عقار معين لغرض محدد.
* عملية بيع قدم فيها تمويل البائع تكاليف تمويلية أقل من سعر السوق.

ملاحظة: قال أحد خبراء الاستثمار المشهورين على المستوى الوطني ذات مرة: “إذا كانت الشروط صحيحة، فإن السعر غير مهم”. ما قاله هو أنه إذا كانت الشروط تسمح بتدفق نقدي معقول من الاستثمار، فلا يهم ما هو السعر.

ثالثاً: قيمة الاستخدام (Value in Use)

تشير قيمة الاستخدام (وتسمى أيضًا “قيمة الاستخدام”) إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. وهذا يتناقض مع القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى قيمة الاستخدام بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعملية تجارية مستمرة معينة. وبالتالي، تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

مثال/حالة: تضع الشركة المصنعة قيمة استخدام عالية لمصنعها الواقع في مدينة Commerce، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للشركة المصنعة. إذا كان المورد سيغلق عملياته في مدينة Commerce، أو ينتقل إلى منطقة أخرى، فستنخفض قيمة استخدام المصنع للشركة المصنعة، حيث سيتعين على الشركة المصنعة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على موادها الخام.

غالبًا ما تتم مواجهة تقييمات قيمة الاستخدام في ثلاثة أنواع من المواقف:

1. العقارات الصناعية: قد يتم تقييم العقارات الصناعية، مثل المصنع، لقيمتها في الاستخدام للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الشركة.
2. الضرائب الحكومية: تمنح الحكومات أحيانًا إعفاءات ضريبية عقارية للعقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) عن طريق❓ تقييم العقار بقيمته في الاستخدام لتلك الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام للعقار وأعلى.
3. الأسواق المحدودة: قد تكون قيمة الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عندما يُطلب منه تقدير القيمة السوقية لعقار يوجد له سوق محدود. حتى في حالة عدم وجود سوق للعقار، لا يجوز للمثمن استبدال تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

رابعاً: قيمة الاستثمار (Investment Value)

قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين لديه أهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعني. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذاتية بطبيعتها. وبالمقارنة، يُقال إن القيمة السوقية تمثل معيارًا “موضوعيًا” بدرجة أكبر.

مثال/حالة: اشترى مستثمر خمسة من ستة قطع أراضٍ يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. نظرًا لظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يتمسك المالك بعرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.

خامساً: قيمة التصفية (Liquidation Value)

قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. والفرق الأساسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة زمنية محدودة، والتي نادرًا ما تشكل تعرضًا “معقولًا” للسوق. يتم تقدير قيمة التصفية عادة في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

سادساً: القيمة المقدرة (Assessed Value)

يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم الضرائب العقارية على أساس القيمة (الضرائب العقارية السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المقدرة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

Assessed Value = Market Value x Assessment Ratio

مثال/حالة: قد تحدد إحدى الولايات أنه سيتم تقييم العقار بنسبة 100٪ من القيمة السوقية، بينما تقوم ولاية أخرى بتقييم العقار بنسبة 10٪ من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100000 دولار بمبلغ 100000 دولار في الولاية الأولى (100٪ × 100000 دولار)، وبمبلغ 10000 دولار في الولاية الثانية (10٪ × 100000 دولار).

يحب بعض المشرعين ربط التقييمات بأقل من القيمة السوقية لأنهم يشعرون أن التقييمات الأقل ستؤدي إلى عدد أقل من الطعون الضريبية وعدم رضا دافعي الضرائب. في الواقع، يدفع دافعو الضرائب نفس الشيء لأن التقييمات المنخفضة تعني معدلات ضريبية أعلى لتحقيق الإيرادات المطلوبة.

في بعض الولايات، تستند القيمة المقدرة إلى السعر المدفوع، وفي عدد قليل من الولايات، يوجد حد للزيادات السنوية في التقييم المقدر. تميل القيمة المقدرة إلى التأخر عن القيمة السوقية. في كثير من المناطق، لا يتم تقييم العقارات سنويًا، على الرغم من أنه يمكن إضافة عامل عام لزيادة الإيرادات الضريبية.

سابعاً: القيمة القابلة للتأمين (Insurable Value)

يتم تحديد القيمة القابلة للتأمين بموجب شروط وثيقة تأمين معينة. يشير إلى قيمة العقار لأغراض السداد بموجب❓❓ الوثيقة.

قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة الاستنساخ أو الاستبدال. ستكون تكلفة الاستنساخ هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل مماثل من حيث الاستحسان والمنفعة.

ثامناً: قيمة المشروع المستمر (Going Concern Value)

قيمة المشروع المستمر هي القيمة الإجمالية لعملية تجارية مثبتة ومستمرة، والتي تتضمن عقارات تعتبر جزءًا لا يتجزأ من العملية. قيمة المشروع المستمر غير قابلة للتطبيق عادة على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن ينطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به بنسبة إشغال 100 بالمائة بشروط جذابة. سيكون هذا العقار أكثر قيمة من مشروع تم الانتهاء منه حديثًا ولم يبدأ بعد مرحلة التأجير.

تاسعاً: القوى المؤثرة على القيمة

يتم تحديد القيمة من خلال قوى العرض والطلب في السوق. بدورها، تتأثر قوى العرض والطلب بمجموعة واسعة من العوامل الخارجية. غالبًا ما يتم تقسيم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب، وبالتالي القيمة، إلى أربع فئات عامة:

1. اجتماعية❓
2. اقتصادية
3. سياسية
4. بيئية (مادية)

في الممارسة العملية، تتشابك التأثيرات المختلفة، لكن التمييزات تظل مفيدة لأغراض المناقشة والتحليل.

9.1 العوامل الاجتماعية (Social Factors)

العوامل الاجتماعية هي أعداد وخصائص وأنماط حياة ومعايير وتفضيلات الأشخاص في سوق معين والتي تشكل القوى الاجتماعية المؤثرة على القيمة في هذا السوق. تتأثر قيم العقارات بالتغيرات في عدد السكان، والتي قد تكون بسبب التغيرات في معدلات المواليد أو الوفيات، أو بسبب الهجرة إلى منطقة ما أو الخروج منها. يرتبط الطلب على أنواع مختلفة من العقارات بالتوزيع العمري للسكان، وأعداد الأسر ذات الأحجام والتكوينات المختلفة، والمواقف تجاه الأسلوب المعماري والمنفعة. تدفع التفضيلات الاجتماعية فيما يتعلق بالأنشطة الترفيهية والتعليم ووسائل الراحة الثقافية أيضًا قوى العرض والطلب على العقارات.

1. المكانة: لأسباب مختلفة، تتمتع مناطق معينة باستحسان أكبر مما قد تشير إليه العوامل المادية والاقتصادية والسياسية. على سبيل المثال، قد تعتبر المنطقة التي يعيش فيها أشخاص بارزون مرغوبة للغاية.

2. الترفيه: عقار قريب من أو لديه إمكانية الوصول إلى الأنشطة الترفيهية المرغوبة.