مفاهيم القيمة: من القيمة السوقية إلى قيمة الاستثمار

الفصل الثاني: مفاهيم القيمة: من القيمة السوقية❓❓ إلى قيمة الاستثمار

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لمفاهيم القيمة المختلفة المستخدمة في التقييم العقاري. سنبدأ بتعريف القيمة السوقية، وهي الأساس الذي تقوم عليه معظم عمليات التقييم، ثم ننتقل إلى مفاهيم أخرى مثل القيمة قيد الاستخدام، وقيمة الاستثمار، والقيمة التصفوية، والقيمة المقدرة، والقيمة التأمينية، وقيمة التشغيل المستمر. فهم هذه المفاهيم أمر بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين والمستثمرين والمهتمين بالعقارات بشكل عام.

أولًا: القيمة السوقية (Market Value)

القيمة السوقية هي التقدير الأكثر شيوعًا للقيمة في مجال التقييم العقاري. وهي تُعرّف بأنها المبلغ التقديري الذي يمكن أن يتم به تبادل عقار ما في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في صفقة تجارية محايدة، بعد تسويق مناسب، حيث يكون كلا الطرفين على علم كافٍ وبدراية وحذر، ودون إكراه.

شروط الصفقة المحايدة (“Arm’s Length Transaction”):

لكي تعتبر الصفقة “محايدة”، يجب أن تتوفر فيها الشروط التالية:

• أطراف الصفقة غير مرتبطين: بمعنى عدم وجود علاقة شخصية أو تجارية خاصة بين المشتري والبائع تؤثر على السعر.
• البائع راغب: البائع لا يواجه أي ضغوط غير ضرورية لبيع العقار، بل يبيعه برغبته الحرة.
• المشتري راغب: المشتري ليس مجبراً على شراء العقار، بل يشتري برغبته الحرة.
• تسويق مناسب: تم عرض العقار في السوق لفترة كافية للسماح للمشترين المحتملين بتقييمه بشكل صحيح.
• تمويل تقليدي: إذا كان هناك تمويل متضمن في الصفقة، فيجب أن يكون التمويل مماثلاً للتمويل التقليدي المتاح في السوق. وإلا، فإن أي امتيازات في التمويل، مثل أسعار الفائدة المنخفضة، يجب أخذها في الاعتبار عند تحديد القيمة السوقية.

القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية المكافئة:

في الواقع العملي، القليل جدًا من المعاملات العقارية تتم “نقدًا بالكامل” في السوق اليوم. عندما يكون❓ تمويل معاملة ما قابلاً للمقارنة بالتمويل التقليدي المتاح في السوق، فإنه يعتبر مكافئًا للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة ممولة من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير المكافئة للنقد في تقرير التقييم، ويجب أخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

تعريفات أخرى للقيمة السوقية:

تم استخدام مصطلح القيمة السوقية لسنوات عديدة، وقد خضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. ونتيجة لذلك، لا تعني القيمة السوقية بالضرورة نفس الشيء في جميع المواقف. على سبيل المثال، غالبًا ما تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ الملكية الخاصة لغرض عام) وتقييم الضرائب تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم لأغراض تخضع لقانون الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ثانيًا: السعر (Price)

السعر هو المبلغ المدفوع فعليًا مقابل العقار. في حين أن السعر يمكن أن يكون مساويًا للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أيضًا أكبر أو أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يكون قدر كبير من الاختلاف عن القيمة السوقية نتيجة لعدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:

• بائع غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
• مشتري غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.
• بائع اضطر إلى البيع على الفور.
• بائع لم يكن يريد البيع حقًا (غير متحمس للبيع).
• مشتري لم يكن لديه دافع كبير للشراء.
• مشتري يحتاج إلى عقار معين لغرض محدد.
• بيع حيث قدم تمويل البائع تكاليف تمويل أقل من السوق.

ثالثًا: القيمة قيد الاستخدام (Value in Use)

تشير القيمة قيد الاستخدام إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. هذا على النقيض من القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته الممكنة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى قيمة الاستخدام بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعملية تجارية مستمرة معينة. وبالتالي، تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

مثال: يقوم مصنع بتقييم قيمة استخدامه العالية لمصنعه الواقع في مدينة صناعية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للمصنع. إذا أغلق المورد عملياته في المدينة الصناعية، أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن قيمة استخدام المصنع للمصنع ستنخفض، حيث سيتعين على الشركة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على المواد الخام الخاصة بها.

تطبيقات القيمة قيد الاستخدام:

غالبًا ما يتم مواجهة تقييمات القيمة قيد الاستخدام في ثلاثة أنواع من الحالات:

1. العقارات الصناعية: مثل المصنع، قد يتم تقييمه لقيمته قيد الاستخدام للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الشركة.
2. الحكومات: تمنح الحكومات أحيانًا إعفاءات ضريبية على الممتلكات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) من خلال تقييم الممتلكات بقيمتها قيد الاستخدام لتلك الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام وأعلى قيمة للممتلكات.
3. العقارات ذات الأسواق المحدودة: قد تكون القيمة قيد الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عندما يُطلب منه تقدير القيمة السوقية للعقار الذي يوجد سوق محدود له. حتى إذا لم يكن هناك سوق للعقار، فلا يجوز للمثمن أن يستبدل تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

رابعًا: قيمة الاستثمار (Investment Value)

قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين لديه أهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعين. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذات طبيعة ذاتية بطبيعتها. بالمقارنة، يُقال إن القيمة السوقية تمثل معيارًا “موضوعيًا” أكثر.

مثال: اشترى مستثمر خمسة من أصل ستة قطع أرض يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. بسبب ظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يتمسك المالك بعرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.

خامسًا: القيمة التصفوية (Liquidation Value)

القيمة التصفوية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. والتمييز الأساسي هو أن القيمة التصفوية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة محدودة من الزمن، وهو ما نادرًا ما يشكل تعرضًا “معقولًا” للسوق. عادة ما يتم تقدير القيمة التصفوية في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

سادسًا: القيمة المقدرة (Assessed Value)

يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك حسب القيمة (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المقدرة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

الصيغة:

القيمة المقدرة = القيمة السوقية × نسبة التقييم

Assessed Value = Market Value x Assessment Ratio

مثال: قد تحدد إحدى الولايات أنه يجب تقييم العقار بنسبة 100٪ من القيمة السوقية، بينما تقوم ولاية أخرى بتقييم العقار بنسبة 10٪ من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100000 دولار بمبلغ 100000 دولار في الولاية الأولى (100٪ × 100000 دولار)، وبمبلغ 10000 دولار في الولاية الثانية (10٪ × 100000 دولار).

يحب بعض المشرعين ربط التقييمات بأقل من القيمة السوقية لأنهم يشعرون بأن التقييمات المنخفضة ستؤدي إلى عدد أقل من الطعون الضريبية وعدم رضا دافعي الضرائب. في الواقع، يدفع دافعو الضرائب نفس الشيء لأن التقييمات المنخفضة تعني معدلات ضرائب أعلى لتحقيق الإيرادات المطلوبة.

في بعض الولايات، تستند القيمة المقدرة إلى السعر المدفوع، وفي عدد قليل من الولايات، هناك حد للزيادات السنوية في التقييم المقدر. تميل القيمة المقدرة إلى التخلف عن القيمة السوقية. في العديد من المناطق، لا يتم تقييم الممتلكات سنويًا، على الرغم من أنه يمكن إضافة عامل عام لزيادة الإيرادات الضريبية.

سابعًا: القيمة التأمينية (Insurable Value)

يتم تحديد القيمة التأمينية بموجب شروط وثيقة تأمين معينة. يشير إلى قيمة الممتلكات لأغراض السداد بموجب❓❓ الوثيقة.

قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة الاستنساخ أو الاستبدال. ستكون تكلفة الاستنساخ هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل ذي جاذبية وفائدة مماثلة.

ثامنًا: قيمة التشغيل المستمر (Going Concern Value)

قيمة التشغيل المستمر هي القيمة الإجمالية لعملية تجارية مثبتة ومستمرة، والتي تشمل العقارات التي هي جزء لا يتجزأ من العملية. عادة ما تكون قيمة التشغيل المستمر غير قابلة للتطبيق على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن تنطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به بنسبة إشغال 100٪ بشروط جذابة. سيكون لمثل هذا العقار قيمة أكبر من مشروع تم الانتهاء منه حديثًا ولم يبدأ بعد مرحلة التأجير الخاصة به.

تاسعًا: القوى المؤثرة في القيمة

يتم تحديد القيمة من خلال قوى العرض والطلب في السوق. بدورها، تتأثر قوى العرض والطلب بمجموعة واسعة من العوامل الخارجية. غالبًا ما يتم تقسيم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب، وبالتالي القيمة، إلى أربع فئات عامة:

1. اجتماعية❓ (Social)
2. اقتصادية (Economic)
3. سياسية (Political)
4. بيئية (Environmental/Physical)

في الممارسة العملية، تتشابك التأثيرات المختلفة، لكن التمييز يظل مفيدًا لأغراض المناقشة والتحليل.

• العوامل الاجتماعية: هي أعداد وخصائص وأنماط حياة ومعايير وتفضيلات الأشخاص في سوق معين تشكل القوى الاجتماعية التي تؤثر على القيمة في ذلك السوق. تتأثر قيم العقارات بالتغيرات في عدد السكان، والتي قد تكون ناجمة عن تغيرات في معدلات المواليد أو الوفيات، أو عن الهجرة إلى منطقة ما أو الخروج منها. يرتبط الطلب على أنواع مختلفة من العقارات بالتوزيع العمري للسكان، وأعداد الأسر ذات الأحجام والتكوينات المختلفة، والمواقف تجاه الأسلوب المعماري والمرافق. تؤدي التفضيلات الاجتماعية فيما يتعلق بالأنشطة الترفيهية والتعليم ووسائل الراحة الثقافية أيضًا إلى دفع قوى العرض والطلب على العقارات.
  • المكانة الاجتماعية: لأسباب مختلفة، تتمتع مناطق معينة بجاذبية أكبر مما قد تشير إليه العوامل المادية والاقتصادية والسياسية. على سبيل المثال، قد تعتبر المنطقة التي يعيش فيها أشخاص بارزون مرغوبة للغاية.
  • الترفيه: العقارات القريبة من الأنشطة الترفيهية المرغوبة أو التي يمكن الوصول إليها.

خاتمة:

في هذا الفصل، استعرضنا مجموعة متنوعة من مفاهيم القيمة المستخدمة في التقييم العقاري. من الضروري فهم هذه المفاهيم المختلفة لاختيار الأسلوب الأمثل للتقييم واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة. في الفصول القادمة، سنتعمق في أساليب التقييم المختلفة وكيفية تطبيق هذه المفاهيم في الممارسة العملية.