خصائص القيمة ومبادئ التقييم

الفصل: خصائص القيمة ومبادئ التقييم

مقدمة

يعتبر فهم “القيمة” جوهر عملية التقييم العقاري. هذا الفصل يهدف إلى استكشاف مفهوم القيمة بتعمق، بدءًا من تحديد الخصائص الأساسية التي تساهم في نشأتها، وصولًا إلى استعراض المبادئ التي تحكم تقديرها في السوق. سنناقش المصطلحات المرتبطة بالقيمة ونفرق بينها وبين مفاهيم مثل “السعر” و”التكلفة❓❓“. كما سنتناول النظريات والمبادئ العلمية التي يستند إليها التقييم العقاري مع تقديم أمثلة عملية وتطبيقات واقعية.

أولاً: خصائص القيمة الأربعة

تعتبر القيمة مفهومًا ديناميكيًا يتأثر بمجموعة من القوى والظروف الخارجية. تتجسد الظروف التي تخلق القيمة في أربع خصائص أساسية وهي:

1. المنفعة (Utility)
2. الندرة (Scarcity)
3. قابلية❓ النقل (Transferability)
4. الطلب الفعال (Effective Demand)

1. المنفعة (Utility)

لكي يكون لشيء ما قيمة، يجب أن يتمتع بالمنفعة، أي القدرة على إشباع حاجة أو رغبة لدى المشترين المحتملين. العقارات تتمتع بالمنفعة لأغراض متعددة، فهي تصلح كموقع لإنشاء مبانٍ دائمة (منازل، مكاتب، مصانع)، أو لإنتاج المنتجات الزراعية والمعدنية، أو لأغراض الترفيه.
* مثال: قطعة أرض❓ في تقسيم سكني تتمتع بالمنفعة لأنها مناسبة لبناء منزل.

2. الندرة (Scarcity)

الندرة هي الخاصية الثانية للقيمة. حتى لو كان للشيء منفعة، فإنه لن يكون له قيمة إذا كان متوفرًا بكميات كبيرة جدًا. المثال الكلاسيكي على ذلك هو الهواء: فهو مفيد جدًا للتنفس، ولكنه متوفر بوفرة لدرجة أنه ليس له قيمة اقتصادية. الندرة هي عنصر أساسي في النظرية التي ترى أن القيمة تعتمد على العرض والطلب. عندما يتجاوز العرض الطلب بكثير، تصبح القيمة ضئيلة.
* مثال: العقارات المطلة على الواجهة البحرية أغلى من العقارات غير المطلة على الواجهة البحرية بسبب ندرتها. إذا كان لكل منزل في مجتمع ما واجهة بحرية، فلن تكون العقارات المطلة على الواجهة البحرية نادرة، ولن تحصل على سعر أعلى.

3. قابلية النقل (Transferability)

بالإضافة إلى المنفعة والندرة، تعتمد القيمة على قابلية النقل. قابلية النقل هي القدرة على توريث أو تأجير أو منح أو بيع العقار. إذا لم يكن بالإمكان نقل الملكية من البائع إلى المشتري، فلا يمكن أن توجد قيمة. القيمة، بحكم تعريفها، تفترض وجود تبادل (سواء كان حقيقيًا أو نظريًا)، لذا فإن قابلية النقل ضرورية.
* مثال: خصص الكونجرس بعض الأراضي كمنتزهات وطنية، ليتم الاحتفاظ بها إلى الأبد ليستمتع بها الجمهور. لا يمكن شراء أو بيع هذه الأراضي، لذلك ليس لها “قيمة” بالمعنى الاقتصادي للكلمة. يتضح هذا من الوصف الشائع لحدائقنا بأنها كنوز وطنية “لا تقدر بثمن”.

4. الطلب الفعال (Effective Demand)

الخاصية الرابعة، الطلب الفعال، تشير إلى الجمع بين الرغبة والقدرة الشرائية. لكي يكون لشيء ما قيمة، يجب أن يرغب المشترون في امتلاكه. العقارات تستحق السعي لامتلاكها عندما يُنظر إليها على أنها مفيدة أو نافعة. ومع ذلك، فإن الرغبة وحدها لا تساوي الطلب الفعال.
يجب أن تقترن الرغبة بالقدرة الشرائية، وهي القدرة على دفع ثمن السلعة. تقاس القدرة الشرائية بظروف اقتصادية مثل التضخم والبطالة ومستويات الأجور، ولها تأثير كبير على قيم العقارات.
* مثال: العقارات في مدينة ذات وظائف قوية بأجور عالية لها قيمة لأن هناك طلبًا فعالاً عليها. إنها مرغوبة بسبب قربها من الوظائف الجيدة، والوظائف نفسها تولد القدرة الشرائية اللازمة لخلق القيمة.

ثانياً: القيمة مقابل السعر والتكلفة

غالبًا ما تستخدم المصطلحات “القيمة” و”السعر” و”التكلفة” بالتبادل في المحادثات اليومية، ولكن لها معانٍ مختلفة لأغراض التقييم.

• القيمة (Value): تشير إلى ما يستحقه العقار نظريًا في ظل ظروف معينة.
• السعر (Price): يشير إلى المبلغ الفعلي المطلوب أو المعروض أو المدفوع من قبل مشتر معين لبائع معين في معاملة فعلية. القيمة هي مفهوم؛ السعر هو حقيقة.
• التكلفة (Cost): هي المبلغ المطلوب لـ “إنشاء أو إنتاج أو الحصول على عقار”. قد يشمل ذلك إجمالي النفقات على العمالة والمواد والخدمات.

القيمة هي “السعر المتوقع” في ظل مجموعة محددة من الافتراضات.

• مثال: يشتري مشترٍ منزلاً بمبلغ 100000 دولار. يشمل البيع تمويلًا من البائع بسعر فائدة أقل من سعر السوق. 100000 دولار هو السعر. من المحتمل أن تكون قيمة المنزل أقل من 100000 دولار، لأن جزءًا مما يدفعه المشتري هو سعر الفائدة المناسب. على أي حال، لا يمكن للمثمن تحديد القيمة بناءً على السعر وحده.

غالبًا ما يستخدم مصطلح التكلفة للإشارة إلى إنتاج سلعة، على عكس السعر والقيمة اللذين يشيران إلى التبادل. في سياق العقارات، التكلفة هي مجموع الأموال المطلوبة لتطوير و/أو بناء تحسينات على الأرض.

• مثال: يدفع صاحب المنزل 20000 دولار لتركيب مسبح خارجي. يقع المنزل في منطقة ذات مناخ بارد، حيث يكون الطقس مناسبًا للسباحة 8 أسابيع فقط في السنة. 20000 دولار هي تكلفة التحسين. من المحتمل أن تكون قيمته أقل بكثير، نظرًا لأن التحسين له فائدة محدودة للغاية.

هناك أنواع مختلفة من التكاليف:

أ. التكاليف المباشرة وغير المباشرة

تصنف التكاليف أحيانًا على أنها تكاليف مباشرة وغير مباشرة.

• التكاليف المباشرة (Direct Costs): تشير إلى تكاليف العمالة والمواد المستخدمة لبناء تحسين.
• التكاليف غير المباشرة (Indirect Costs): تشير إلى التكاليف الأخرى التي يتم تكبدها في عملية البناء. تتضمن أمثلة التكاليف غير المباشرة مصروفات المقاول والرسوم المعمارية وتكاليف التمويل❓ (الفائدة) ورسوم التصاريح.

ب. تكلفة التطوير وتكلفة البناء

يميز المثمنون أيضًا بين تكلفة التطوير وتكلفة البناء.

• تكلفة التطوير (Development Cost): تشير إلى تكلفة إنشاء مشروع، مثل مشروع سكني.

• تكلفة البناء (Construction Cost): هي تكلفة بناء تحسين، مثل منزل. قد تتضمن تكلفة التطوير تكاليف البناء للتحسينات الفردية التي تعد جزءًا من التطوير، مثل جميع المنازل في التطوير.

• مثال: التكاليف التالية مرتبطة بإنشاء عقار سكني عائلي واحد:

  • 30000 دولار تكلفة الأرض الخام
  • 12000 دولار خدمات المرافق في الموقع والتطهير والتسوية، إلخ.
  • 7000 دولار رسوم معمارية
  • 80000 دولار تكاليف بناء المنزل
  • 4000 دولار فائدة قرض البناء

  تكلفة بناء المسكن هي 80000 دولار. تكلفة تطوير المشروع هي إجمالي جميع التكاليف، أو 133000 دولار لهذه الوحدة.

  الوقت المستغرق في التطوير مهم لأنه يؤثر على الفترة التي يرتبط فيها رأس مال المطور بالإضافة إلى التكلفة المباشرة للفائدة على رأس المال المقترض. يعتبر بعض المطورين تكلفة الاحتفاظ برأس المال المستثمر بمثابة مصروف لأنه كان من الممكن أن يكسب رأس المال فائدة في مكان آخر إذا لم يكن مرتبطًا بالمشروع.

ج. تكلفة الاستبدال وتكلفة الإحلال

لأغراض التقييم، يتم التمييز المهم بين مصطلحي تكلفة الاستبدال وتكلفة الإحلال.

• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): هي تكلفة إنشاء مبنى بديل ذي وظيفة ومنفعة مكافئة، باستخدام الأساليب والمواد والتقنيات الحالية.
• تكلفة الإحلال (Reproduction Cost): هي تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى، باستخدام نفس التصميم والمواد وطرق البناء الأصلية بما في ذلك أوجه القصور والمبالغات والتقادم للمبنى.

ثالثًا: مبادئ التقييم (القيمة الاقتصادية)

يعتمد التقييم على المبادئ الاقتصادية للقيمة. غالبًا ما يشار إليها باسم: مبادئ التقييم، ومبادئ القيمة، والمبادئ الاقتصادية، أو ببساطة المبادئ.

لقد رأينا أن القيمة تتطلب المنفعة والندرة وقابلية النقل والطلب الفعال. اكتشفنا أيضًا أن القيمة هي مفهوم، على عكس السعر والتكلفة وهما حقائق ثابتة. بعد ذلك، سنوجه اهتمامنا إلى الطريقة التي يتم بها إنشاء القيمة في السوق، من خلال مبادئ القيمة.

مبادئ القيمة (Principles of Value): هي سلسلة من البيانات أو القواعد؛ تصف معًا الطريقة التي يتم بها إنشاء القيمة في سوق العقارات. تتضمن الأمثلة العرض والطلب ونوع العقار والموقع والإنتاجية وما إلى ذلك. يمكن أيضًا تسمية مبادئ القيمة بمبادئ التقييم والمبادئ الاقتصادية، وفي هذا الكتاب المدرسي، “المبدأ (المبادئ)”. هذه المبادئ مقبولة على نطاق واسع من قبل صناعة العقارات وتعمل كدليل لتقدير القيمة.

المفهوم الأساسي الكامن وراء كل مبدأ من مبادئ القيمة هو مفهوم الأسواق. بالمعنى الواسع، يشير مصطلح السوق إلى تفاعل المشترين والبائعين لتبادل النقود أو الأصول الأخرى، مثل الممتلكات. يمكن تعريف الأسواق بعدة طرق مختلفة، ولكن عادةً ما يتم تعريف السوق من حيث نوع معين من المنتجات أو الخدمات التي يتم شراؤها وبيعها مقابل المال (أو استبدالها بأصول أخرى) داخل منطقة جغرافية معينة. في العقارات، نتحدث عن السوق لنوع معين من العقارات (منازل عائلية واحدة، قطع أراضي سكنية، شقق عالية الارتفاع، شقق عطلات، إلخ) في موقع أو منطقة أو إقليم معين.

• مثال: يمكن أن يكون❓ تعريف السوق محددًا جدًا، مثل سوق “المنازل ذات الطابق الواحد على طراز المزرعة التي تتراوح أسعارها بين 150000 دولار و180000 دولار، وتقع على بعد 5 أميال من مركز المدينة”. أو يمكن تصنيف السوق على نطاق واسع، كما هو الحال في سوق “العقارات المدرة للدخل في غرب الولايات المتحدة”، أو ببساطة “سوق العقارات في الولايات المتحدة”.

بغض النظر عن كيفية تعريف السوق، فإنه يشير دائمًا إلى تصرفات المشترين والبائعين في تبادل الملكية.

أ. مبدأ العرض والطلب

أحد المبادئ الأساسية للقيمة هو مبدأ العرض والطلب.

• العرض (Supply): يشير إلى كمية نوع معين من العقارات المعروضة للبيع في سوق معين بسعر معين.
• الطلب (Demand): يشير إلى كمية نفس النوع من العقارات المطلوبة أو التي يرغب المشترون في شرائها في سوق معين بسعر معين.

العلاقة بين العرض والطلب علاقة عكسية بشكل عام.

• عندما يزداد الطلب ويبقى العرض ثابتًا: تميل الأسعار إلى الارتفاع.
• عندما يزداد العرض ويبقى الطلب ثابتًا: تميل الأسعار إلى الانخفاض.

يمكن تمثيل هذه العلاقة بيانياً، حيث يمثل محور السينات الكمية (Q) ومحور الصادات السعر (P).

خاتمة

يوفر هذا الفصل أساسًا متينًا لفهم خصائص القيمة والمبادئ التي تحكم التقييم العقاري. من خلال فهم هذه المفاهيم، يمكن للمقيم العقاري إجراء تقييمات أكثر دقة وموثوقية، مما يساهم في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.