التقييم العقاري: من الأزمة إلى عصر الفرص الذهبية.

الفصل: التقييم العقاري: من الأزمة إلى عصر الفرص الذهبية

مقدمة

شهد التقييم العقاري تحولات جذرية على مر العقود، بدءًا من “الأيام الذهبية القديمة” التي اتسمت بممارسات إقراض متساهلة وصولًا إلى الأزمة المالية العالمية وما تلاها من تشديد للرقابة وظهور فرص جديدة. هذا الفصل يستكشف هذه التحولات، مع التركيز على❓❓ تأثير الأزمة المالية على مهنة التقييم، والتطورات التكنولوجية، والفرص المتاحة للمقيمين في العصر الحديث.

أولاً: متطلبات التعليم المتزايدة

شهدت متطلبات التعليم في مجال التقييم العقاري ارتفاعًا ملحوظًا. ففي عام 2003، أعلن مجلس مؤهلات التقييم (Appraisal Qualifications Board - AQB) التابع لمؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) عن زيادة المعايير التعليمية لكل مرحلة من مراحل الترخيص بحلول عام 2008، بما في ذلك وحدات تعليمية محددة لكل مستوى من مستويات الترخيص. تم تفعيل ذلك في 1 يناير 2008. ثم أعلن المجلس عن متطلبات إضافية تم تطبيقها في 1 يناير 2015. هذه المتطلبات الجديدة حدت من دخول الخريجين الجامعيين لمدة أربع سنوات إلى المستويات المعتمدة. هذه الزيادة في المتطلبات التعليمية تعتبر خطوة إيجابية للمقيّمين، حيث أن الخريجين الجامعيين يتمتعون عمومًا بمستوى دخل أعلى من غير الخريجين.

ثانياً: نظرة على “الأيام الذهبية القديمة” السيئة

أ. نماذج التقييم الآلية (AVMs) ليست تقييمات

سعت العديد من الجهات المقرضة إلى خفض التكاليف، وكان من بين هذه الجهود استخدام نماذج التقييم الآلية (Automated Valuation Models - AVMs) وآراء أسعار الوسطاء (Broker Price Opinions - BPOs) لتقييم العقارات بهدف الحصول على القروض واستبدال التقييمات التقليدية بهذه المنتجات الأقل سعرًا. ومع ذلك، من المهم التأكيد على أن هذه الأدوات ليست تقييمات. نموذج التقييم الآلي (AVM) هو في الواقع أداة للتقييم، ولكنه ليس دقيقًا بدون تعديلات البيانات من قبل خبير. ولا يعتبر أي مقيم نموذج التقييم الآلي (AVM) تقييمًا فعليًا. كما أن آراء أسعار الوسطاء (BPOs) ليست تقييمات أيضًا، حيث يتم استخدامها لتحديد أسعار بيع العقارات.
كما ستتعلم في هذا الكتاب المدرسي، يتعامل المثمنون مع القيمة ويتعامل السماسرة مع السعر. هذه مفاهيم مختلفة تمامًا.

ب. ممارسات الإقراض السيئة

قدمت الجهات المقرضة أيضًا قروض “بدون مستندات” (No Doc Loans) ، مما يعني عدم وجود تقييم وعدم وجود دليل على الدخل❓❓ المطلوب للحصول على القرض. كان “مسؤول القروض” يقوم بملء جميع هذه الفراغات. وكان كل ما على المقترض فعله هو البقاء واعيًا لفترة كافية لتوقيع مستندات القرض. كانت الجهات المقرضة تعمل على أساس الاعتقاد بأن قيم المنازل ستستمر في الارتفاع، وحتى إذا كان المقترضون غير قادرين على السداد، فإن قيمة المنازل ستكون أعلى من قيمة القروض. وهذا ما يسمى بـ “نظرية الأحمق الأكبر” (Greater Fool Theory). أي أنه بغض النظر عما تدفعه، سيظهر بعض الحمقى الأكبر لإنقاذك. ومرة أخرى، كانت هناك ظروف لخلق كارثة.

بدأت الكارثة في خريف عام 2007، وبحلول صيف عام 2008، كانت شركات وول ستريت المرموقة والمقرضون الرئيسيون والأهم من ذلك Fannie Mae و Freddie Mac على وشك الإفلاس.
تسبب التراجع في الاقتصاد وعدم قدرة المقترضين على سداد مدفوعات الإسكان في إفلاس البنوك وشركات الرهن العقاري على نطاق واسع. كانت الجهات المقرضة تعرف ما تفعله؛ بل إنها أطلقت على هذه القروض اسم “سوق الرهن العقاري الثانوي” (Subprime Market).
أطلق المثمنون والسماسرة المطلعون على هذه القروض ما هي عليه: “سامة” (Toxic). ومرة أخرى، بدا أن الجهات المقرضة قد وجدت “أحمق أكبر” في دافع الضرائب الأمريكي. كانوا على حق وسوف تكلف عملية الإنقاذ هذه تريليونات الدولارات.

ج. زيادة التنظيم

أدى الانهيار المالي إلى زيادة التنظيم مع إقرار قانون SAFE وقانون Dodd-Frank. أثرت هذه القوانين على كل من الجهات المقرضة والمقيمين. تم إبلاغ الجهات المقرضة بعبارات لا لبس فيها بأنه لا يمكنها استخدام AVMs و BPOs لإنشاء القروض. تطلب قانون SAIF الترخيص والحد الأدنى من المتطلبات التعليمية لموظفي القروض أيضًا. عدل Dodd-Frank أيضًا قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) لتوفير حماية إضافية للمستهلكين. تم توجيه المثمنين، من بين أمور أخرى، لتلقي طلباتهم من شركات إدارة التقييم. تم إعفاء البنوك من هذه القاعدة لشركات الرهن العقاري على الرغم من أن معظمها اختار تنفيذ ذلك. كان لديهم سبب وجيه للقيام بذلك حيث أن معظم شركات الإدارة الكبرى كانت مملوكة للبنوك. كانوا أيضًا منشغلين بامتصاص شركات الرهن العقاري المتوقفة عن العمل (فكر في بنك أمريكا الذي استحوذ على شركة Countrywide Mortgage). كما تضرر وسطاء القروض حيث لم يعد مسموحًا لهم بطلب التقييمات. كان هذا ظاهريًا لمنع الاتصال المباشر بين الجهات المقرضة ووسطاء القروض والمثمنين. لقد دمر بشكل أساسي نموذج عمل كان موجودًا لوسطاء القروض والمثمنين لما يقرب من 60 عامًا.

د. شركات الإدارة تتولى المسؤولية

من المفترض أن تدفع شركات الإدارة بموجب قانون Dodd-Frank للمثمن “رسومًا معقولة ومألوفة”. كان ولا يزال هناك نقاش كبير حول معنى ذلك. كما حدث في الثمانينيات، كانت هناك خسارة للعديد من المثمنين الذين لم يرغبوا ببساطة في التعامل مع جميع المتطلبات المتزايدة.
انتقل البعض إلى العملاء الحكوميين والقانونيين والتأمين. ببساطة طوى الغالبية خيامهم وغادروا المجال بالكامل. هذه المرة انضم إليهم العديد من وسطاء القروض أيضًا.
لم تتوقف التطورات في التكنولوجيا بينما كان كل هذا يحدث. من العدم، ظهرت فجأة المباني الخضراء وتيرابايت من التخزين الرقمي ومجموعات الماسح الضوئي والفاكس والطابعة والأجهزة اللوحية والوسادات والهواتف الذكية والتطبيقات والبوابات والسحب.

ثالثاً: الوضع الحالي في مجال التقييم

أ. عدد أقل من المثمنين

في عام 2006، نشرت وزارة العمل الأمريكية دراسة أشارت إلى أن عدد المثمنين في الولايات المتحدة يتقدم في السن بسرعة. وتوقعوا نقصًا متزايدًا في المثمنين بحلول عام 2012 بسبب الاستنزاف الطبيعي. وأشارت دراستهم أيضًا إلى أن صفوف التقييم لا تمتلئ بسرعة كافية بدماء جديدة لتلبية النقص المتوقع. علاوة على ذلك، لوحظ أنه إذا لم يتم فعل أي شيء حيال ذلك، فسيؤدي ذلك إلى نقص حاد في النصف الثاني من العقد 2010-2020. تحركت بعض مقدمي التعليم الجامعي قدمًا في خطط لتبني جميع فصول مجلس مؤهلات المثمن الجديدة وحتى أن العديد من الكليات طورت برامج للحصول على درجات علمية في هذا المجال. تقدم سريعًا إلى 2008-2012. انهار العالم المالي. فقد ملايين الأشخاص وظائفهم جنبًا إلى جنب مع منازلهم المرهونة حتى أقصى حد. كان يطلق عليه “الركود العظيم”.
كما يمكن تصوره، لم يكن الناس يبحثون عن طرق لإضافة مثمنين جدد - كانوا يحاولون التخلص منهم!
كما ذكرنا سابقًا، كان العديد من المثمنين أنفسهم يغادرون بإرادتهم الحرة. أدى ظهور قانون Dodd-Frank جنبًا إلى جنب مع اعتماد معايير التعليم التقييمي الأكثر تقييدًا إلى خلق عاصفة كاملة. كان هناك عدد قليل من المثمنين بحلول عام 2012 مما كان متوقعًا. لم يلاحظ أحد أو يهتم لأن السوق كان مدفونًا في القبو. نحن الآن في منتصف العقد وقد بدأ السوق في الانتعاش.
حاليًا، هناك همسات مفادها أن خطوط الإقراض تتعطل بسبب عدم وجود عدد كاف من المثمنين المتبقين للتعامل مع كل العمل.
ليس عليك أن تكون قد أخذت الاقتصاد 101 لتعرف أنه عندما يكون هناك نقص في شيء ما، ترتفع الأسعار/الأجور. هناك إجماع على أن هذا يحدث بالفعل وسوف يتسارع على مدى السنوات القليلة المقبلة. يتوقع مؤلفوك أنه في هذا “العصر الذهبي الجديد”، قد يكون عدد المثمنين أقل على الأرض لبعض الوقت ولكنهم سيكونون أفضل تعليماً وأفضل أجراً وقادرين تمامًا على الاستفادة من التطورات الجديدة في التكنولوجيا. ضع في اعتبارك أنه بالإضافة إلى الإقراض، هناك أيضًا فرص متزايدة في الأسواق الحكومية والقانونية والتأمين. الاستنزاف الطبيعي الذي لوحظ في تقرير عام 2006 يحدث هناك أيضًا.

رابعاً: الثورة التكنولوجية في التقييم

ما الذي يحدث في هذا العالم التكنولوجي الجديد وكيف أثر ذلك على الطريقة التي يقوم بها المثمنون بعملهم؟ حسنًا، دعنا نلقي نظرة على يوم في حياة المثمن.

أ. في الصباح الباكر - البدء

يستيقظ آندي موني، وهو مثمن عام حاصل على شهادة حديثة، في الساعة 7:00 صباحًا في صباح يوم الأربعاء المشرق ويتحقق من هاتفه الذكي لمعرفة ما إذا كانت هناك أي طلبات تقييم جديدة قد تم تنزيلها من بوابة أي من شركات إدارة التقييم الثلاث التي يتعامل معها. حتى الآن لا يوجد شيء. لديه طلبيتين من الأمس سيقوم بهما اليوم. لذلك يتناول آندي وزوجته آمي وجبة فطور سريعة معًا قبل أن تترك آمي ابنتهما في المدرسة ثم تذهب إلى العمل.
في فترة ما بعد الظهر أمس، قام آندي بجدولة عمليات التفتيش الخاصة به اليوم مع كلا مالكي المنازل.
كما سألهم عن الإضافات المسموح بها وأشار إلى أنه سيحتاج إلى رؤية نسخة من أي تصاريح. كان لدى أحد المالكين إضافة وقال إنه سيجهز أوراقه لعملية تفتيش آندي. قام آندي بعد ذلك بتنزيل ملفات تعريف العقارات لكل عقار موضوع على نموذج URAR فارغ على جهاز الكمبيوتر اللوحي/الوسادة الإلكترونية. يتكون ملف تعريف العقار من كشف ضريبي يتضمن العنوان والوصف القانوني والمساحة المربعة وعدد الغرف. تم تضمين مخطط أرضي يوضح أبعاد العقار وحجم الأرض. قام آندي أيضًا بتنزيل جميع المبيعات المقارنة الممكنة والمغلقة على جهاز الكمبيوتر اللوحي/الوسادة. يتضمن هذا المعلومات أي معلومات إدراج متعدد للعقارات العقارية حول هذه الخصائص أيضًا. يتضمن آندي أيضًا خريطة شوارع بالألوان تعرض الموضوع والمبيعات المقارنة والمسافات بينهما. يمكن لـ Andy أن يحصل عمومًا على صورة ساتلية للعقار موضوع البحث والمنطقة المحيطة به. يقوم برنامج مزود الخدمة المقارن الخاص به “بتعبئة تلقائية” للنموذج الفارغ الجديد الخاص به بكل هذه المعلومات.

ب. منتصف الصباح - خرائط متنقلة

يخرج آندي إلى سيارته الهجينة ويوصل أدواته الإلكترونية بها. السيارات الهجينة شائعة جدًا بين المثمنين لأنها تحتسي الوقود. القيادة هي واحدة من أكبر التكاليف التي يتحملها المثمن. قبل أن يغادر آندي، يقوم بإدخال عنوانه الأول في نظام الخرائط الخاص❓❓ بسيارته. ثم يحصل على هاتفه الذكي الذي قام بتوصيله بمنفذ السيارة بدون استخدام اليدين ويتحقق من “تطبيق” الطقس الخاص به (اختصار للتطبيق). سيكون اليوم مثاليًا تمامًا. ثم يتحقق من تطبيق السفر الخاص به ويكتشف وقوع حادث على الطريق السريع، لذلك سيحتاج إلى أن تقوم السيدة اللطيفة في لوحة القيادة الخاصة به برسم طريق بديل عن طريق مطالبة “ها” بإعادة تعيين اتجاهات جديدة بدون الطريق السريع إلى العقار موضوع البحث.

نصيحة من المثمنين ذوي الخبرة: عند الوصول، يبلغ آندي المالك بأنه موجود ويبلغه بأنه سيلتقط صورًا خارجية ويقيس ب.

خامساً: الخلاصة

شهدت مهنة التقييم العقاري تحولات كبيرة، من الأزمة المالية التي أدت إلى تشديد الرقابة إلى التطورات التكنولوجية التي غيرت طريقة عمل المقيمين. على الرغم من التحديات، تتوفر الآن فرص ذهبية للمقيمين المؤهلين والمتعلمين جيدًا والقادرين على الاستفادة من التكنولوجيا. مع نقص عدد المقيمين❓❓ وزيادة الطلب على خدماتهم، يمكن للمقيمين توقع أجور أفضل وفرص عمل متزايدة في مختلف القطاعات، بما في ذلك الإقراض والحكومة والقانون والتأمين.

سادساً: معادلات ونماذج مفيدة

على الرغم من أن النص لا يذكر بشكل مباشر معادلات محددة، إلا أنه في سياق التقييم العقاري، قد تكون المعادلات التالية ذات صلة:

• القيمة السوقية (MV) = الدخل السنوي الصافي (NOI) / معدل الرسملة (Cap Rate)
  • MV = NOI / R
  • حيث:
    • MV = Market Value (القيمة السوقية)
    • NOI = Net Operating Income (الدخل التشغيلي الصافي)
    • R = Capitalization Rate (معدل الرسملة)
• تقدير نسبة الأرض إلى البناء:
  • نسبة الأرض إلى البناء = مساحة الأرض / مساحة البناء
• تكلفة الاستبدال:
  • تعتمد على تقدير تكلفة المواد والعمالة لاستبدال العقار بأصل مماثل.
• معدل الخصم:
  • يستخدم لخصم التدفقات النقدية المستقبلية لتقدير القيمة الحالية.

ملاحظة: يجب تكييف هذه المعادلات وتطبيقها بحذر بناءً على الظروف المحددة لكل تقييم عقاري.