الحقوق المقيِّدة والسيطرة الحكومية على الملكية العقارية

الفصل: الحقوق المقيدة والسيطرة الحكومية على الملكية العقارية

مقدمة

تمثل الملكية العقارية أحد أهم أنواع الملكية، وتخضع لحقوق والتزامات تحدد كيفية استخدامها والتصرف بها. بجانب الحقوق الكاملة للمالك (الملكية المطلقة)، توجد حقوق مقيدة تحد من سلطته، كما أن الحكومة تمارس سيطرة معينة على الملكية العقارية لتحقيق المصلحة العامة. يهدف هذا الفصل إلى استعراض هذه الحقوق المقيدة وأوجه السيطرة الحكومية، مع توضيح الأساس القانوني والاقتصادي لكل منها.

أولاً: الحقوق المقيدة (Encumbrances)

الحقوق المقيدة هي حقوق لا تتضمن الحق الحصري في استخدام وشغل العقار، بمعنى آخر، هي حقوق غير حيازية. تتضمن أي رهن، أو مطالبة، أو مسؤولية، أو رسوم مرتبطة بالعقار والتي قد تقلل (أو تزيد) من قيمته أو التي قد تثقل أو تعيق أو تقيد استخدام العقار ولكنها لا تمنع بالضرورة نقله من قبل المالك أو حق أو مصلحة في عقار يحتفظ به شخص آخر غير المالك القانوني للعقار. قد تكون الحقوق المقيدة ذات طبيعة مالية مثل الرهون العقارية، أو غير مالية مثل حقوق الارتفاق.

1. الحقوق المقيدة المالية (Financial Encumbrances) أو الرهون (Liens)

الرهن❓ هو حق يمتلكه الدائن، ويمنحه الحق في بيع عقار المدين واستخدام حصيلة البيع لسداد الدين، في حالة عدم سداد المدين للدين وفقًا لشروطه. يُشار إلى البيع الجبري للعقار لسداد دين باسم الحجز (Foreclosure).

يمكن تصنيف الرهون إلى نوعين:
* رهن اختياري (Voluntary Lien): هو رهن يتم إنشاؤه طواعية من قبل المدين، مثل الرهون العقارية وسندات الائتمان المستخدمة لتأمين القروض.
* رهن إجباري (Involuntary Lien): ينشأ بموجب القانون، مثل الرهون الضريبية ورهون الأحكام ورهون البناء.

ويمكن تصنيف الرهون أيضًا إلى:
* رهن عام (General Lien): هو رهن يؤثر على جميع العقارات التي يمتلكها المدين. عادة ما تكون رهون الأحكام رهونًا عامة، حيث أنها تنطبق على أي عقار يمتلكه المدين الصادر ضده الحكم.
* رهن محدد (Specific Lien): من ناحية أخرى، ينطبق فقط على عقار معين أو مجموعة من العقارات. عادة ما تكون الرهون الاختيارية (مثل الرهون العقارية) رهونًا محددة، لأنها عادة ما تحدد العقار أو العقارات المحددة التي ستكون بمثابة ضمان لدين الرهن العقاري. بعض أنواع الرهون غير الطوعية (مثل رهون ضريبة الأملاك أو رهون البناء) تكون أيضًا خاصة بعقار معين.

الصيغة الرياضية المحتملة لتمثيل قيمة الرهن:

• Let V = قيمة العقار
• Let L = قيمة الرهن
• Let E = صافي قيمة حقوق الملكية (Equity)

إذن: E = V - L

• إذا كان L > V، يكون العقار في وضع “equity deficit” أو “underwater”.

2. الحقوق المقيدة غير المالية (Non-Financial Encumbrances)

تؤثر الحقوق المقيدة غير المالية على استخدام العقار، وتشمل:

• حق الارتفاق (Easement): هو حق غير حصري لاستخدام عقار شخص آخر لغرض معين. العقار الخاضع لحق الارتفاق يُعرف بالعقار المرتفق به (Servient Tenement). على سبيل المثال، إذا كان لدى جارك حق مرور عبر عقارك لأغراض الوصول، فإن عقارك هو العقار المرتفق به. أما عقار جارك المستفيد فيسمى العقار المرتفق (Dominant Tenement). حق المرور هو عقار مرتهن، لأنه يفيد قطعة معينة من العقارات (العقار المهيمن). نظرًا لأن حق الارتفاق هو لصالح العقار، فهو حق تابع لملكية القطعة المستفيدة. إذا تم بيع العقار، فسينتقل حق الارتفاق إلى المالك الجديد مع بقية حقوق الملكية في العقار.

• حق الانتفاع (Profit a Prendre): هو حق أخذ شيء من العقار مثل المحاصيل أو الفاكهة أو الحصى أو الأخشاب أو المعادن. إنه عبء سلبي يقلل من قيمة العقار. يختلف حق الانتفاع عن حق الارتفاق، وهو مجرد حق الاستخدام، من حيث أنه يمنح الآخر الحق في أخذ شيء من العقار. يختلف حق الانتفاع أيضًا عن عقد إيجار المعادن أو النفط والغاز من حيث عدم دفع أي إتاوات لمالك الأرض.

• حق الزرع (Emblement): هو الحق “الوحيد” للمستأجر في حصاد محصول كان قد زرعه قبل بيع العقار. يمتد هذا الحق فقط إلى المحصول الأول بعد البيع. وهي لا تقلل من قيمة العقار. يجب عدم الخلط بين الزينة والربح، وهو حق “مستمر” في زراعة وحصاد المحاصيل.

• القيود الخاصة (Private Restrictions): هي قيود يتم إنشاؤها بموجب سند، عادةً في الوقت الذي يتم فيه إنشاء تقسيم فرعي. يقوم مطور التقسيم الفرعي بإنشاء القيود، ويقوم بتضمينها في السندات التي تنقل ملكية كل قطعة من قطع التقسيم الفرعي إلى مالكيها. تعتبر القيود الخاصة شكلاً من أشكال تنظيم استخدام الأراضي، على غرار تقسيم المناطق. يمكن أن تغطي مجموعة واسعة من الموضوعات، بما في ذلك أحجام وأنماط المباني، وارتفاعات الأسوار، والمناظر الطبيعية، ومواقف السيارات، وحتى نوع الحيوانات الأليفة التي يمكن الاحتفاظ بها في العقار. الفرق الكبير بين القيود الخاصة وتقسيم المناطق هو أن القيود الخاصة لا يتم تطبيقها من قبل الحكومة. يجب أن يتم تطبيقها من قبل ملاك الأراضي الخاصين في التقسيم الفرعي الذي تنطبق عليه، وعادة ما يتم ذلك من خلال نوع من جمعية أصحاب المنازل.

ثانياً: القيود الحكومية على حقوق الملكية

على الرغم من أن حق الملكية المطلقة يمنح المالك سلطات واسعة، إلا أنه ليس حقاً مطلقاً، بل يخضع لسلطات الدولة المشروعة. تشمل هذه السلطات:

1. حق نزع الملكية للمنفعة العامة❓❓ (Eminent Domain)

هو حق الحكومة في أخذ ملكية خاصة للاستخدام العام، بشرط دفع تعويض عادل للمالك. إذا لم تتمكن وكالة حكومية من الحصول على عقار مطلوب من خلال بيع طوعي من قبل المالك، فيجوز لها استخدام سلطة الاستملاك لرفع دعوى قضائية بالاستملاك، لإجبار المالك على التخلي عن العقار مقابل تعويض عادل.

دعاوى الاستملاك تتطلب عادة خدمات المثمنين لتقديم شهادة خبير بشأن القيمة العادلة للعقار المستملك.

الصيغة الرياضية لتقدير التعويض العادل:

• Let FV = القيمة العادلة للعقار (Fair Value)
• Let B = الفوائد التي خسرها المالك بسبب الاستملاك (Benefits Lost)
• Let RC = تكاليف إعادة التوطين (Relocation Costs)

إذن: التعويض العادل = FV + B + RC

2. الضرائب (Taxation)

تخضع ملكية العقارات للضرائب في شكل ضرائب الأملاك العامة والتقييمات الخاصة. عادة ما يتم تقييم ضرائب الأملاك العامة على أساس سنوي، وهي تنطبق على جميع العقارات التي لم يتم إعفاؤها بموجب القانون. نظرًا لأنها تستند إلى قيمة العقار، فإنها غالبًا ما يشار إليها باسم ضرائب القيمة (Ad Valorem Taxes)، وهي كلمة لاتينية تعني “وفقًا للقيمة”. تفرض الولايات الفردية ضرائب الأملاك العامة، ولكل منها قوانينها الخاصة التي تحكم المعدلات الضريبية والتقييمات والإعفاءات والتفاصيل الأخرى.

التقييمات الخاصة (Special Assessments) هي ضرائب تُفرض على عقارات معينة لتغطية تكلفة بعض التحسينات العامة التي تفيد هذه العقارات. تشكل العقارات الخاضعة للتقييمات منطقة تقييم خاصة أو منطقة تحسين محلية. العقارات الواقعة خارج المنطقة لا تخضع لضريبة التقييم الخاصة. على عكس ضرائب الأملاك العامة، فإن التقييمات الخاصة هي ضريبة لمرة واحدة. تنتهي صلاحيتها بمجرد جمع الإيرادات الضريبية الكافية لدفع تكاليف التحسينات.

3. سلطة الشرطة❓❓ (Police Power)

هي سلطة الحكومة في وضع وإنفاذ اللوائح لحماية الصحة والسلامة والرفاهية العامة. تمارس هذه السلطة الواسعة بأشكال عديدة، وغالبًا ما يكون لها آثار كبيرة على قيم العقارات. وهو الأساس لتنظيم استخدام الأراضي مثل مراسيم التخطيط المجتمعي وقوانين تقسيم المناطق، وكذلك قوانين البناء ولوائح تطوير التقسيم الفرعي وتشريعات حماية البيئة.

• أمثلة على استخدام سلطة الشرطة:
  • تقسيم المناطق (Zoning): تحديد أنواع الاستخدامات المسموح بها في مناطق معينة (سكني، تجاري، صناعي).
  • قوانين البناء (Building Codes): تحديد معايير السلامة والجودة للمباني.
  • لوائح حماية البيئة (Environmental Regulations): حماية الموارد الطبيعية والحد من التلوث.

4. حق الدولة في الميراث❓❓ (Escheat)

هو حق الدولة في وراثة العقارات التي لا يوجد لها ورثة شرعيون أو مالكون.

الخلاصة

تعتبر الحقوق المقيدة والسيطرة الحكومية على الملكية العقارية جوانب مهمة يجب على المالكين والمستثمرين فهمها. إن معرفة هذه القيود والسلطات الحكومية تساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء أو بيع أو استخدام العقارات، وتجنب النزاعات القانونية المحتملة.