الحقوق والقيود: الأعباء والحقوق الحكومية على العقار

الفصل: الحقوق والقيود: الأعباء والحقوق الحكومية على العقار

مقدمة

تعتبر ملكية العقار من أهم الحقوق التي يتمتع بها الأفراد والمؤسسات، إلا أن هذه الملكية ليست مطلقة، بل تخضع لعدد من الحقوق والقيود التي تحد من نطاقها. تشمل هذه القيود نوعين رئيسيين: الأعباء (Encumbrances) والحقوق الحكومية (Governmental Rights). يهدف هذا الفصل إلى توضيح هذه القيود بشكل مفصل، مع التركيز على الجوانب القانونية والاقتصادية والتطبيقات العملية.

أولًا: الأعباء (Encumbrances)

الأعباء هي حقوق أو مطالبات غير حيازية (Non-Possessory Interests) تحد من استخدام العقار أو قيمته، دون أن تمنع بالضرورة نقله. يمكن تقسيمها إلى نوعين رئيسيين:

1. الأعباء المالية (Financial Encumbrances)

تُعرف أيضًا باسم “الرهون” أو “الحقوق الأمنية” (Liens or Security Interests)، وهي حق للدائن في بيع عقار المدين واستخدام حصيلة البيع لسداد الدين في حال عدم الوفاء بشروطه.

• الرهن❓ (Lien): هو حق للدائن في عقار المدين، يمنحه الحق في بيع العقار لاستيفاء الدين في حالة عدم السداد.
• الحجز القضائي (Foreclosure): هو الإجراء القانوني لبيع العقار المرهون لاستيفاء الدين.

أنواع الرهون:

• رهن اختياري (Voluntary Lien): ينشأ بموافقة المدين، مثل الرهن العقاري❓❓ (Mortgage).
• رهن إجباري (Involuntary Lien): ينشأ بحكم القانون، مثل الرهن الضريبي (Tax Lien) أو رهن المقاول (Construction Lien).
• رهن عام (General Lien): يشمل جميع ممتلكات المدين العقارية.
• رهن خاص (Specific Lien): يقتصر على عقار معين، مثل الرهن العقاري.

مثال:
* قام شخص (أ) باقتراض مبلغ من المال من بنك (ب) لشراء منزل، وقام بتسجيل رهن عقاري لصالح البنك. هذا الرهن هو رهن اختياري وخاص.
* إذا تخلف (أ) عن سداد الضرائب العقارية، فستقوم الحكومة بتسجيل رهن ضريبي على المنزل. هذا الرهن هو رهن إجباري وخاص.

2. الأعباء غير المالية (Non-Financial Encumbrances)

تؤثر على طريقة استخدام العقار. تشمل:

• حق الارتفاق (Easement): حق غير حصري لاستخدام عقار شخص آخر لغرض معين.

  • العقار المرتفق به (Servient Tenement): العقار الخاضع لحق الارتفاق.
  • العقار المنتفع (Dominant Tenement): العقار المستفيد من حق الارتفاق.
  • حق الارتفاق الملازم (Easement Appurtenant): يفيد عقار معين، وينتقل مع ملكيته.
  • حق الارتفاق الشخصي (Easement in Gross): يفيد شخصًا أو مؤسسة معينة، ولا يرتبط بعقار معين (مثل حق شركة الكهرباء في وضع خطوط كهرباء).
  • حق الانتفاع بالثمار (Profit a Prendre): حق أخذ شيء من العقار، مثل المحاصيل أو المعادن. يختلف عن حق الارتفاق في أنه يمنح الحق في أخذ شيء من العقار، بينما يمنح حق الارتفاق الحق في استخدام العقار فقط. كما يختلف عن عقد إيجار المعادن أو النفط والغاز بعدم وجود عوائد مدفوعة لمالك الأرض.
  • حق المحصول القائم (Emblement): حق محدود للمستأجر في حصاد محصول زرعه قبل بيع العقار. يقتصر هذا الحق على المحصول الأول بعد البيع، ولا ينتقص من قيمة العقار.
  • القيود الخاصة (Private Restrictions): قيود على استخدام العقار يتم إنشاؤها بموجب سند الملكية، مثل القيود الموجودة في مخططات تقسيم الأراضي (Subdivisions) والتي تحدد أنواع المباني المسموح بها، وأحجامها، والقيود المتعلقة بالمظهر الخارجي، إلخ.

مثال:
* يملك شخص (أ) أرضًا، ويمنح جاره (ب) حق مرور (حق ارتفاق) عبر أرضه للوصول إلى الطريق العام. أرض (أ) هي العقار المرتفق به، وأرض (ب) هي العقار المنتفع.
* يمنح شخص (ج) شركة تعدين (د) حق استخراج المعادن من أرضه (حق الانتفاع بالثمار).

ثانيًا: الحقوق الحكومية (Governmental Rights)

على الرغم من أن الملكية الخاصة تمنح الأفراد حقوقًا واسعة في التصرف بالعقار، إلا أن هذه الحقوق ليست مطلقة، بل تخضع لعدد من الحقوق الحكومية التي تهدف إلى تحقيق المصلحة العامة. تشمل هذه الحقوق:

1. حق نزع الملكية للمنفعة العامة❓❓ (Eminent Domain)

هو حق الحكومة في الاستيلاء على ملكية خاصة لاستخدامها للمنفعة العامة، بشرط دفع تعويض عادل للمالك.

• التعويض العادل (Just Compensation): هو المبلغ الذي يمثل القيمة السوقية العادلة للعقار في وقت الاستيلاء عليه.
• دعوى الاستملاك (Condemnation Lawsuit): هي الدعوى التي ترفعها الحكومة للاستيلاء على العقار في حال عدم التوصل إلى اتفاق مع المالك.

مثال:
* تقوم الحكومة بإنشاء طريق سريع جديد، وتحتاج إلى الاستيلاء على جزء من أرض يملكها شخص (هـ). يحق للحكومة استخدام حق نزع الملكية للمنفعة العامة للاستيلاء على الأرض، ولكن يجب عليها دفع تعويض عادل لـ (هـ).

2. الضرائب (Taxation)

تخضع ملكية العقار للضرائب، مثل الضرائب العقارية والرسوم الخاصة.

• الضرائب العقارية العامة (General Property Taxes): تفرض سنويًا على جميع العقارات غير المعفاة، وتعتمد على قيمة العقار (Ad Valorem Taxes).
  • Ad Valorem: مصطلح لاتيني يعني “حسب القيمة”.
• الرسوم الخاصة (Special Assessments): تفرض على عقارات معينة لتغطية تكلفة تحسينات عامة تستفيد منها هذه العقارات، مثل إنشاء طرق أو شبكات صرف صحي.

مثال:
* يملك شخص (و) منزلًا، ويدفع ضرائب عقارية سنوية بناءً على قيمة المنزل.
* تقوم البلدية بإنشاء شبكة صرف صحي جديدة في الحي الذي يسكن فيه (و)، وتفرض رسومًا خاصة على جميع المنازل في الحي لتغطية تكلفة المشروع.

3. السلطة الشرطية (Police Power)

هي سلطة الحكومة في وضع وإنفاذ القوانين واللوائح لحماية الصحة والسلامة العامة والرفاهية العامة. تشمل هذه السلطة:

• قوانين استخدام الأراضي (Land Use Regulations): مثل مخططات المدن (Community Planning Ordinances) وقوانين تقسيم المناطق❓❓ (Zoning Laws) التي تحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها في مناطق معينة.
• قوانين البناء (Building Codes): التي تحدد معايير البناء لضمان السلامة.
• لوائح تقسيم الأراضي (Subdivision Development Regulations): التي تنظم كيفية تقسيم الأراضي وتطويرها.
• قوانين حماية البيئة (Environmental Protection Legislation): التي تهدف إلى حماية البيئة من التلوث والتدهور.

مثال:
* تحدد قوانين تقسيم المناطق في مدينة معينة أن المنطقة السكنية (أ) مخصصة للمنازل السكنية فقط، ولا يسمح بإنشاء محلات تجارية أو مكاتب فيها.
* تحدد قوانين البناء معايير مقاومة الزلازل للمباني الجديدة لضمان سلامة السكان.

4. حق الإرث للخزينة العامة❓❓ (Escheat)

هو حق الدولة في الاستيلاء على ملكية شخص متوفى دون وارث شرعي.

مثال:
* يتوفى شخص (ز) دون أن يكون لديه أي أقارب أو وصية، فتؤول ملكيته إلى الدولة.

الخلاصة

تخضع ملكية العقار لعدد من الحقوق والقيود، بما في ذلك الأعباء (المالية وغير المالية) والحقوق الحكومية (حق نزع الملكية للمنفعة العامة، الضرائب، السلطة الشرطية، وحق الإرث للخزينة العامة). فهم هذه الحقوق والقيود أمر ضروري للمالكين والمستثمرين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة وحماية مصالحهم.