الاستخدام المقصود، المستخدمون المقصودون، ومعيار القيمة

الفصل الأول: الاستخدام المقصود، المستخدمون المقصودون، ومعيار القيمة

مقدمة

في مجال التقييم العقاري، من الضروري تحديد نطاق العمل بدقة لضمان تقديم تقييم دقيق وموثوق. يشمل هذا التحديد ثلاثة عناصر رئيسية: الاستخدام المقصود، والمستخدمون المقصودون، ومعيار القيمة. هذه العناصر تحدد معاً مسار عملية التقييم وتضمن توافقها مع احتياجات العميل ومتطلبات المهمة. في هذا الفصل، سنتناول هذه العناصر بالتفصيل، مع التركيز على المفاهيم العلمية والمبادئ التي تدعمها.

1. الاستخدام المقصود (Intended Use)

يشير الاستخدام المقصود إلى الغرض الذي سيستخدم العميل التقييم من أجله. بمعنى آخر، لماذا يطلب العميل هذا التقييم؟ معرفة الاستخدام المقصود أمر بالغ الأهمية لأنه يحدد نوع القيمة المطلوبة، ونطاق البحث، ومستوى التفصيل المطلوب في التقرير.

1.1 أمثلة على الاستخدامات المقصودة

• الحصول على قرض: تستخدم البنوك والمؤسسات المالية التقييمات لتقييم قيمة العقار كضمان للقرض.
• تسوية التركة: تستخدم المحاكم والمنفذون التقييمات لتحديد قيمة العقارات لتوزيعها على الورثة.
• التأمين: تستخدم شركات التأمين التقييمات لتحديد مبلغ التأمين المناسب للمبنى.
• إجراءات نزع الملكية: تستخدم الوكالات الحكومية التقييمات لتحديد التعويض العادل عن العقارات التي يتم نزع ملكيتها.
• تسوية المنازعات الزوجية: تحدد قيمة الأصول العقارية في حالات الطلاق.

1.2 أهمية تحديد الاستخدام المقصود

يساعد تحديد الاستخدام المقصود في توجيه عملية التقييم، ويضمن أن التقييم يلبي احتياجات المستخدمين. على سبيل المثال، إذا كان الاستخدام المقصود هو الحصول على قرض، فسيركز المُقيِّم على قيمة السوق❓ (Market Value) للعقار، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل المبيعات المماثلة وظروف السوق. أما إذا كان الاستخدام المقصود هو تحديد قيمة التأمين❓، فسيركز المُقيِّم على تكلفة الاستبدال (Replacement Cost) للمبنى.

2. المستخدمون المقصودون (Intended Users)

يشير المستخدمون المقصودون إلى الأطراف التي ستعتمد على التقييم لاتخاذ القرارات. يشمل ذلك العميل الذي طلب التقييم، بالإضافة إلى أي أطراف أخرى يعلم المُقيِّم أنها ستستخدم التقييم.

2.1 أمثلة على المستخدمين المقصودين

• العميل: الشخص أو الكيان الذي طلب التقييم.
• المقرض: البنك❓ أو المؤسسة المالية التي ستقدم القرض.
• المحكمة: في حالات تسوية التركة أو النزاعات القانونية.
• شركة التأمين: في حالات التأمين على الممتلكات.
• الوكالات الحكومية: في حالات نزع الملكية أو الضرائب.

2.2 مسؤولية المُقيِّم تجاه المستخدمين المقصودين

يتحمل المُقيِّم مسؤولية تجاه المستخدمين المقصودين لتقديم تقييم دقيق وموثوق. يجب على المُقيِّم بذل العناية الواجبة في جمع وتحليل البيانات، وتقديم النتائج بطريقة واضحة ومفهومة. يجب على المُقيِّم أيضًا الكشف عن أي تحيزات محتملة أو قيود قد تؤثر على مصداقية التقييم.

3. معيار القيمة (Standard of Value)

يشير معيار القيمة إلى نوع القيمة التي يطلبها العميل. بمعنى آخر، ما هو نوع القيمة الذي يجب على المُقيِّم تقديره؟ يحدد معيار القيمة الأساس الذي سيستند إليه التقييم.

3.1 أنواع معايير القيمة الشائعة

• قيمة السوق (Market Value): هي القيمة الأكثر شيوعاً في التقييمات العقارية. تعريفها الأكثر شيوعاً هو: “المبلغ التقديري الذي يجب أن يتبادل العقار بموجبه في تاريخ التقييم بين مشترٍ راغب وبائع راغب في صفقة تجارية، بعد تسويق مناسب، حيث تصرف كلا الطرفين عن علم وحذر وبدون إكراه”.
• قيمة التأمين (Insurance Value): هي تكلفة استبدال المبنى في حالة تلفه أو تدميره.
• القيمة الضريبية (Tax Value): هي القيمة التي تستخدمها السلطات الضريبية لتقييم الضرائب العقارية.
• قيمة الاستخدام (Value in Use): هي القيمة التي يمثلها العقار لمستخدم معين، وقد تختلف عن قيمة السوق.
• قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يمثلها العقار لمستثمر معين، بناءً على توقعات التدفقات النقدية المستقبلية.

3.2 اختيار معيار القيمة المناسب

يجب على المُقيِّم اختيار معيار القيمة المناسب بناءً على الاستخدام المقصود للتقييم ومتطلبات العميل. على سبيل المثال، إذا كان الاستخدام المقصود هو الحصول على قرض، فسيتم استخدام قيمة السوق كمعيار للقيمة. أما إذا كان الاستخدام المقصود هو تحديد قيمة التأمين، فسيتم استخدام قيمة التأمين كمعيار للقيمة.

3.3 الصيغ الرياضية ذات الصلة (عند الاقتضاء)

في بعض الحالات، يمكن استخدام الصيغ الرياضية لتقدير بعض معايير القيمة. على سبيل المثال، يمكن استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF) لتقدير قيمة الاستثمار:

PV = Σ (CFt / (1 + r)^t)

حيث:
* PV = القيمة الحالية (Present Value)
* CFt = التدفق النقدي في الفترة t (Cash Flow in period t)
* r = معدل الخصم (Discount Rate)
* t = الفترة الزمنية (Time Period)

هذه الصيغة تستخدم لتقدير القيمة الحالية لسلسلة من التدفقات النقدية المستقبلية، بناءً على معدل الخصم الذي يعكس مخاطر الاستثمار.

4. نطاق العمل (Scope of Work)

يحدد نطاق العمل الإجراءات التي سيتخذها المُقيِّم لإكمال المهمة. يتضمن ذلك نطاق البحث والتحليل، ومستوى التفصيل في التقرير. يتأثر نطاق العمل بالاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين، ومعيار القيمة.

4.1 تحديد نطاق العمل

يجب على المُقيِّم تحديد نطاق العمل بعناية لضمان أن التقييم يلبي احتياجات العميل ومتطلبات المهمة. يجب على المُقيِّم أيضًا الكشف عن أي قيود على نطاق العمل قد تؤثر على مصداقية التقييم.

5. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

• دراسة حالة: شركة تطوير عقاري تخطط لبناء مجمع سكني. تطلب الشركة تقييمًا لتحديد قيمة الأرض قبل البدء في المشروع. في هذه الحالة، الاستخدام المقصود هو تقييم جدوى المشروع، والمستخدمون المقصودون هم الشركة والمستثمرون المحتملون، ومعيار القيمة هو قيمة السوق للأرض.
• تجربة: يقوم المُقيِّم بإجراء تقييم لعقار سكني لغرض الحصول على قرض. يكتشف المُقيِّم أن العقار يقع في منطقة معرضة للفيضانات. يجب على المُقيِّم الكشف عن هذه المعلومة في التقرير، وتأثيرها المحتمل على قيمة العقار.

6. الخلاصة

يعد تحديد الاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين، ومعيار القيمة أمرًا بالغ الأهمية لضمان تقديم تقييم عقاري دقيق وموثوق. يجب على المُقيِّم فهم هذه العناصر بعمق، وتطبيقها بشكل صحيح في عملية التقييم. من خلال القيام بذلك، يمكن للمُقيِّم تقديم خدمة قيمة للعملاء والمستخدمين المقصودين.