القيمة، الاستخدام، والمستفيدون: معايير التقييم العقاري

الفصل: القيمة، الاستخدام، والمستفيدون: معايير التقييم العقاري

مقدمة

يُعد فهم معايير التقييم العقاري أمرًا بالغ الأهمية لضمان الدقة والموثوقية في تحديد قيمة العقار. من بين هذه المعايير، يبرز مفهوم القيمة، والاستخدام المقصود للتقييم، والمستفيدون منه كعناصر أساسية توجه عملية التقييم وتؤثر في نتائجها. في هذا الفصل، سنتناول هذه المعايير بتفصيل علمي، مع توضيح النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة عملية لتطبيقها.

أولاً: معيار القيمة (Standard of Value)

أ. المفهوم:

يُشير معيار القيمة إلى نوع المعلومات المتعلقة بالقيمة التي يطلبها العميل من المثمن. بمعنى آخر، ما هو نوع القيمة التي يسعى العميل إلى تحديدها؟ هل هي القيمة السوقية (Market Value)، أم قيمة التأمين (Insurance Value)، أم القيمة الضريبية (Tax Value)، أم قيمة الاستخدام (Value in Use)، أم القيمة الاستثمارية (Investment Value)، إلخ؟

ب. أنواع القيم:

تتعدد أنواع القيم العقارية، ولكل نوع تعريف ومجموعة من العوامل التي تؤثر فيه. فيما يلي بعض الأنواع الشائعة:

1. القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يتم به بيع عقار في سوق تنافسي مفتوح، بشرط أن يكون البائع والمشتري راغبين في البيع والشراء، وأن يكونا على علم بجميع الحقائق ذات الصلة بالعقار، وأن يكون لديهما متسع من الوقت لإتمام الصفقة.

   • الصيغة (بشكل مبسط): Market Value = Price + (Incentives - Concessions)
     • حيث:
       • Price: السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري.
       • Incentives: الحوافز المقدمة للمشتري (مثل التمويل الميسر).
       • Concessions: التنازلات التي قدمها البائع (مثل تحمل جزء من تكاليف الإغلاق).

2. قيمة التأمين (Insurance Value): هي تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار في حالة تلفه أو تدميره. عادة ما تستبعد قيمة الأرض.

3. القيمة الضريبية (Tax Value): هي القيمة التي تحددها السلطات الضريبية لغرض فرض الضرائب على العقار.

4. قيمة الاستخدام (Value in Use): هي القيمة التي يمثلها العقار لمالكه الحالي، بناءً على استخدامه المحدد للعقار. قد تختلف عن القيمة السوقية.

5. القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي القيمة التي يمثلها العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره الخاصة.

ج. الأهمية:

يُعد تحديد معيار القيمة المناسب أمرًا بالغ الأهمية، حيث يوجه عملية التقييم ويؤثر في اختيار الأساليب والبيانات المستخدمة. على سبيل المثال، قد يتطلب تحديد القيمة السوقية تحليلًا مقارنًا للمبيعات المماثلة، بينما قد يتطلب تحديد قيمة الاستخدام تحليلًا للدخل الناتج عن العقار.

ثانياً: الاستخدام المقصود (Intended Use)

أ. المفهوم:

يشير الاستخدام المقصود إلى الغرض الذي سيستخدم فيه العميل التقييم. ما الذي يخطط العميل لفعله بالتقييم؟ قد تشمل بعض الاستخدامات المقصودة: الحصول على قرض، أو تحديد القيمة لأغراض نزع الملكية، أو تحديد قيمة العقار لتسوية تركة، أو تحديد المبلغ المطلوب للتأمين على مبنى، على سبيل المثال لا الحصر.

ب. أمثلة على الاستخدامات المقصودة:

1. الحصول على قرض عقاري: تستخدم البنوك والمؤسسات المالية التقييم لتحديد قيمة العقار كضمان للقرض.
2. تسوية تركة: تستخدم المحاكم والمنفذون التقييم لتحديد قيمة العقار لتقسيم التركة بين الورثة.
3. نزع الملكية للمنفعة العامة: تستخدم الجهات الحكومية❓ التقييم لتحديد التعويض العادل للمالك عند نزع ملكية عقاره للمنفعة العامة.
4. التأمين على العقار: تستخدم شركات❓ التأمين التقييم لتحديد مبلغ التأمين المناسب لتغطية قيمة العقار في حالة التلف أو الدمار.
5. تحديد القيمة لغرض الضرائب: تستخدم السلطات الضريبية التقييم لتحديد قيمة العقار لفرض الضرائب العقارية.
6. اتخاذ قرارات استثمارية: يستخدم المستثمرون التقييم لتقييم الفرص الاستثمارية في العقارات.
7. تسوية المنازعات القانونية: تستخدم المحاكم التقييم كدليل في المنازعات القانونية المتعلقة بالعقارات.
8. تحديد سعر البيع أو الشراء: يستخدم البائعون والمشترون التقييم لتحديد سعر عادل للعقار.
9. تخطيط استخدام الأراضي: تستخدم الجهات الحكومية التقييم للمساعدة في اتخاذ القرارات المتعلقة بتقسيم المناطق وقيود استخدام الأراضي العامة الأخرى.
10. تقييم الجدوى للمشاريع العقارية: يستخدم البناة والمطورون التقييم لتقييم الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية.

ج. الأهمية:

يؤثر الاستخدام المقصود في نطاق العمل المطلوب من المثمن. على سبيل المثال، قد يتطلب التقييم لغرض الحصول على قرض تحليلًا أكثر تفصيلاً للعقار والظروف السوقية مقارنة بالتقييم لغرض تسوية تركة بسيطة.

ثالثاً: المستفيدون المقصودون (Intended Users)

أ. المفهوم:

يشير المستفيدون المقصودون إلى العميل أو العملاء الذين سيعتمدون على معلومات التقييم. هل يوجد أكثر من قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد آخرون، بخلاف العميل فقط، على المعلومات المقدمة في التقرير؟

ب. أمثلة على المستفيدين المقصودين:

1. العميل المباشر: هو الشخص أو الجهة التي طلبت التقييم مباشرة.
2. المقرض (البنك أو المؤسسة المالية): إذا كان التقييم مطلوبًا للحصول على قرض، فإن المقرض هو مستفيد مقصود.
3. شركة التأمين: إذا كان التقييم مطلوبًا لأغراض التأمين، فإن شركة التأمين هي مستفيد مقصود.
4. المحكمة أو المنفذ: إذا كان التقييم مطلوبًا لتسوية تركة أو نزاع قانوني، فإن المحكمة أو المنفذ هو مستفيد مقصود.
5. الجهات الحكومية: إذا كان التقييم مطلوبًا لأغراض الضرائب أو نزع الملكية، فإن الجهات الحكومية هي مستفيد مقصود.
6. المستثمرون المحتملون: إذا كان التقييم مطلوبًا لغرض جذب المستثمرين، فإن المستثمرين المحتملين هم مستفيدون مقصودون.

ج. الأهمية:

يؤثر تحديد المستفيدين المقصودين في مستوى البحث والتطوير المطلوب، وكذلك في عمق وتعقيد التقرير الذي سيتم إعداده. يجب أن يكون المثمن على دراية باحتياجات ومصالح جميع المستفيدين المقصودين، وأن يقدم معلومات دقيقة وموثوقة تلبي تلك الاحتياجات.

نطاق العمل (Scope of Work)

تُشير إجابات الأسئلة المتعلقة بمعيار القيمة والاستخدام المقصود والمستفيدين المقصودين إلى مستوى البحث والتطوير المطلوب بالإضافة إلى عمق وتعقيد التقرير الذي سيتم إنشاؤه. ويشير المثمنون إلى عملية التطوير والإبلاغ، استنادًا إلى هذه العوامل، باسم “نطاق العمل”.

فرص العمل في مجال التقييم العقاري

يمكن للمثمنين العمل في فئتين رئيسيتين:

1. مثمنو الموظفين (Staff Appraisers): يعملون لدى شركة أو وكالة حكومية أو مؤسسة أخرى، لتقديم خدمات التقييم المتعلقة بعمليات صاحب العمل. على سبيل المثال، قد يكون مثمن الموظفين موظفًا في شركة تأمين، ويقوم بتقييمات متعلقة بأعمال التأمين الخاصة بالشركة.
2. المثمنون المستقلون بأجر (Independent Fee Appraisers): يعملون لحسابهم الخاص أو يعملون لدى شركات يكون عملها الأساسي هو تقديم خدمات التقييم للآخرين. وقد يقومون بتقييمات للعديد من العملاء المختلفين.

أهم الجهات التي توظف المثمنين:

1. شركات التقييم المستقلة بأجر.
2. الوكالات الحكومية الفيدرالية والولائية والمحلية المعنية بالضرائب، واستخدام الأراضي أو إدارة الممتلكات، أو البناء، أو ضمانات القروض.
3. المؤسسات المالية مثل البنوك والاتحادات الائتمانية وشركات الرهن العقاري وجمعيات الادخار والقروض.
4. شركات التأمين.
5. المطورون العقاريون.
6. الشركات الكبيرة التي لديها أصول عقارية كبيرة.
7. صناديق الاستثمار العقاري لتقييم العقارات المراد شراؤها.
8. مانحو الامتياز لتقييم قيم الإيجار.

الخلاصة

إن فهم معايير التقييم العقاري، بما في ذلك القيمة، والاستخدام المقصود، والمستفيدون المقصودون، أمر ضروري لضمان الدقة والموثوقية في عملية التقييم. يجب على المثمن أن يكون على دراية بأنواع القيم المختلفة، والاستخدامات المحتملة للتقييم، واحتياجات المستفيدين المقصودين، وأن يقوم بتحديد نطاق العمل المناسب لضمان تقديم تقييم دقيق وموثوق يلبي احتياجات جميع الأطراف المعنية.