القيمة، الاستخدام، والمستخدمون: معايير التقييم العقاري

الفصل: القيمة، الاستخدام، والمستخدمون: معايير التقييم العقاري

مقدمة

يعد فهم “القيمة” و”الاستخدام المقصود” و”المستخدمين المقصودين” حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. هذه العناصر تحدد نطاق العمل❓، ومستوى البحث المطلوب، وعمق وتعقيد تقرير التقييم. إن الفشل في تحديد هذه المعايير بشكل صحيح قد يؤدي إلى تقييمات غير دقيقة ومضللة. هذا الفصل سيتناول هذه المفاهيم بعمق، مع التركيز على أهميتها في ضمان تقييم عقاري دقيق وموثوق.

أولاً: معيار القيمة (Standard of Value)

• تعريف معيار القيمة: يشير إلى نوع معلومات القيمة التي يطلبها العميل من المثمن. بعبارة أخرى، ما هو نوع القيمة التي يبحث عنها العميل؟ هل هي القيمة السوقية، القيمة التأمينية، القيمة الضريبية، القيمة قيد الاستخدام، القيمة الاستثمارية، إلخ.
• أهمية تحديد معيار القيمة: تحديد معيار القيمة الصحيح أمر بالغ الأهمية لأنه يوجه المثمن في اختيار النهج المناسب للتقييم وتحديد البيانات ذات الصلة.
• أنواع معايير القيمة الشائعة:
  • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي سيتم بيع العقار به في سوق مفتوح وتنافسي، مع افتراض أن كلا من البائع والمشتري يتصرفان بحرية وعن علم ودون إكراه.
    • الصيغة الأساسية للقيمة السوقية:
      • MV = P * (1 - α)
      • حيث:
        • MV: القيمة السوقية
        • P: السعر المحتمل في السوق المثالية
        • α: معامل المخاطرة وعدم اليقين (يعكس التعديلات على السعر المحتمل بسبب ظروف السوق).
  • القيمة التأمينية (Insurable Value): هي المبلغ اللازم لتغطية تكلفة استبدال أو إصلاح العقار في حالة تلفه أو تدميره. عادة ما تستثني قيمة الأرض.
  • القيمة الضريبية (Tax Value): هي القيمة التي تحددها السلطات الضريبية❓ لغرض حساب الضرائب العقارية.
  • القيمة قيد الاستخدام (Value in Use): هي قيمة العقار للمالك الحالي بناءً على استخدامه المحدد للعقار.
  • القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي قيمة العقار لمستثمر معين بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره الخاصة.

ثانياً: الاستخدام المقصود (Intended Use)

• تعريف الاستخدام المقصود: يشير إلى ما يخطط العميل لفعله بتقرير التقييم.
• أهمية تحديد الاستخدام المقصود: يؤثر الاستخدام المقصود بشكل كبير على نطاق العمل المطلوب، ومستوى التفاصيل في التقرير، والموثوقية المطلوبة للتقييم.
• أمثلة على الاستخدامات المقصودة:
  1. الحصول على قرض عقاري.
  2. تحديد قيمة العقار لأغراض المصادرة.
  3. تحديد قيمة العقار لتسوية تركة.
  4. تحديد مبلغ التأمين المطلوب على مبنى.
  5. تحديد قيمة العقار لغرض البيع أو الشراء.
  6. تقدير قيمة الإيجارات وتحديد شروط الإيجار.
  7. تقديم دليل في إجراءات قانونية (على سبيل المثال، دعاوى الطلاق).
  8. تحديد قيمة العقار لغرض الضرائب (الضريبة العقارية، ضريبة الدخل، ضريبة الميراث، ضريبة الهدايا).
  9. تقييم جدوى المشاريع العقارية.
  10. الامتثال للوائح مالية.

ثالثاً: المستخدمون المقصودون (Intended Users)

• تعريف المستخدمون المقصودون: يشير إلى العميل أو العملاء الذين سيستخدمون تقرير التقييم. يشمل ذلك تحديد ما إذا كان هناك أكثر من قارئ للتقرير، وما إذا كان الآخرون، بصرف النظر عن العميل، سيعتمدون على المعلومات❓ المقدمة في التقرير.
• أهمية تحديد المستخدمين المقصودين: يؤثر تحديد المستخدمين المقصودين على مستوى المسؤولية التي يتحملها المثمن، ودرجة الدقة المطلوبة في التقييم، والكشف عن أي تضارب محتمل في المصالح.
• أمثلة على المستخدمين المقصودين:
  1. العميل (الشخص الذي طلب التقييم).
  2. المقرض (البنك أو المؤسسة المالية التي تقدم القرض).
  3. شركة التأمين.
  4. المحاكم.
  5. الوكالات الحكومية.
  6. المستثمرون.
  7. المشترين المحتملين.
  8. البائعون.

العلاقة بين القيمة، والاستخدام، والمستخدمين

• نطاق العمل (Scope of Work): يتم تحديد نطاق العمل (Scope of Work) من خلال التفاعل بين معيار القيمة، والاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين. يحدد نطاق العمل مدى البحث والتطوير، بالإضافة إلى عمق وتعقيد التقرير الذي سيتم إنشاؤه.
  • مثال: إذا كان الاستخدام المقصود هو الحصول على قرض عقاري، والمستخدم المقصود هو البنك، فإن نطاق العمل سيشمل تقييمًا شاملاً للقيمة السوقية للعقار، مع التركيز على العوامل التي تؤثر على قدرة العقار على ضمان القرض. في المقابل، إذا كان الاستخدام المقصود هو تحديد قيمة العقار لأغراض ضريبة الأملاك، والمستخدم المقصود هو السلطات الضريبية، فقد يكون نطاق العمل أقل شمولية، مع التركيز على البيانات ذات الصلة بتقييم ضريبي.

فرص العمل في التقييم العقاري

• مثمنو الموظفين (Staff Appraisers): يعملون لدى شركة أو وكالة حكومية أو منظمة أخرى لتقديم خدمات التقييم المتعلقة بعمليات صاحب العمل.
  • مثال: مثمن موظف لدى شركة تأمين يقوم بإجراء تقييمات تتعلق بأعمال التأمين الخاصة بالشركة.
• مثمنو الأجور المستقلون❓ (Independent Fee Appraisers): يعملون لحسابهم الخاص أو يعملون لدى شركات يكون عملها الأساسي هو تقديم خدمات التقييم للآخرين. يقومون بتقييمات للعديد من العملاء المختلفين.
  • التعويض: يتقاضى مثمنو الأجور المستقلون (أو شركات التقييم التي توظفهم) عادةً رسومًا منفصلة لكل مهمة تقييم. يتم تعويض مثمني الموظفين في شكل أجور أو رواتب بالساعة.
• أهم جهات توظيف المثمنين:
  1. شركات تقييم الأجور المستقلة.
  2. الوكالات الحكومية الفيدرالية والولائية والمحلية المعنية بالضرائب والاستخدام وإدارة الأراضي أو الممتلكات أو البناء أو ضمانات القروض.
  3. المؤسسات المالية مثل البنوك والاتحادات الائتمانية وشركات الرهن العقاري وجمعيات الادخار والقروض.
  4. شركات التأمين.
  5. المطورون العقاريون.
  6. الشركات الكبيرة التي لديها أصول عقارية كبيرة.
  7. صناديق الاستثمار العقاري، لتقييم العقارات المراد شراؤها.
  8. مانحو الامتياز لتقييم قيم الإيجار.

الخلاصة

إن فهم “القيمة” و”الاستخدام المقصود” و”المستخدمين المقصودين” هو أساس التقييم العقاري الدقيق والموثوق. يجب على المثمنين العقاريين تحديد هذه المعايير بعناية لضمان أن تقييماتهم ذات صلة وموثوقة ومناسبة للغرض المقصود. هذا الفصل يوفر الأساس اللازم لفهم هذه المفاهيم الهامة وتطبيقها في الممارسة العملية.