العربيّة
القيمة، الاستخدام، والمستفيدون: مفاهيم أساسية في التقييم العقاري.
الفصل: القيمة، الاستخدام، والمستفيدون: مفاهيم أساسية في التقييم العقاري
مقدمة
يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للعوامل المؤثرة في قيمة العقار. من بين هذه العوامل، تبرز ثلاثة مفاهيم رئيسية: القيمة (Value)، والاستخدام (Intended Use)، والمستفيدون (Intended Users). فهم هذه المفاهيم ضروري لتحديد نطاق العمل (Scope of Work) اللازم لتقديم تقييم دقيق وموثوق.
أ. مفهوم القيمة (Standard of Value)
1. التعريف:
القيمة (Standard of Value) تشير إلى نوع معلومات القيمة التي يطلبها العميل من المثمن. بمعنى آخر، تحدد القيمة نوع التقدير المطلوب: هل هو القيمة السوقية، أو القيمة التأمينية❓، أو القيمة الضريبية، أو قيمة الاستخدام، أو القيمة الاستثمارية، وغيرها.
2. أنواع القيم:
- القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن بيع العقار به في سوق تنافسي، شريطة استيفاء شروط معينة (مثل وجود بائع ومشتري راغبين، ووقت كافٍ للتسويق، ومعرفة الطرفين بظروف السوق).
- مثال: إذا كان العميل يرغب في بيع عقار، فإنه غالبًا ما يطلب تقدير القيمة السوقية.
- الصيغة (بشكل مبسط): Market Value = Most Probable Price in a Competitive Market
- القيمة التأمينية (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين، والتي عادة ما تستثني قيمة الأرض، وتركز على تكلفة إعادة بناء المباني.
- مثال: شركة تأمين تطلب تقييمًا لتحديد مبلغ التأمين المناسب لمبنى.
- القيمة الضريبية (Tax Value): هي القيمة التي تعتمدها السلطات الضريبية لفرض الضرائب على العقار. قد تختلف عن القيمة السوقية.
- مثال: تحديد قيمة العقار لفرض ضريبة الأملاك السنوية.
- قيمة الاستخدام (Value in Use): هي قيمة العقار بالنسبة لمالكه الحالي، بناءً على استخدامه الحالي. قد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية.
- مثال: مصنع يقع في موقع ممتاز، وقد تكون قيمته في استخدامه الحالي أعلى من قيمته السوقية لو تم بيعه لأغراض أخرى.
- القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر محدد، بناءً على توقعاته وظروفه الخاصة.
- مثال: مستثمر يرغب في شراء عقار تجاري بناءً على توقعاته لعائد الإيجار.
- الصيغة (بشكل مبسط باستخدام صافي الدخل التشغيلي NOI ومعدل الرسملة CAP Rate):
Investment Value = NOI / CAP Rate
حيث:- NOI: صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income)
- CAP Rate: معدل الرسملة (Capitalization Rate)
3. النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة:
- نظرية العرض والطلب: تحدد القيمة بناءً على تفاعل قوى العرض والطلب في السوق.
- مبدأ الاستبدال: يشير إلى أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل.
- مبدأ أعلى وأفضل استخدام: يحدد أن قيمة العقار تعتمد على الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد مالي وقانوني ممكن.
ب. مفهوم الاستخدام (Intended Use)
1. التعريف:
الاستخدام (Intended Use) يشير إلى ما يخطط العميل لفعله بالتقييم. أي، الغرض الذي سيستخدم فيه التقييم.
2. أمثلة على الاستخدامات:
- الحصول على قرض عقاري.
- تحديد التعويض العادل لأغراض نزع الملكية.
- تحديد قيمة عقار لتسوية تركة.
- تحديد مبلغ التأمين اللازم لمبنى.
- تحديد سعر البيع أو الشراء.
- تحديد القيمة لأغراض ضريبية.
- تحليل الجدوى لمشروع تطوير عقاري.
- تسوية نزاعات قانونية.
- توزيع الأصول في حالات الطلاق أو الشراكات.
3. أهمية تحديد الاستخدام:
يحدد الاستخدام نطاق العمل المطلوب، ومستوى البحث والتطوير اللازم، وعمق وتعقيد التقرير. فالتقييم المعد لغرض الحصول على قرض يختلف عن التقييم المعد لغرض تسوية نزاع قانوني.
ج. مفهوم المستفيدون (Intended Users)
1. التعريف:
المستفيدون (Intended Users) يشير إلى العميل أو العملاء الذين سيستخدمون التقييم. من المهم تحديد جميع الأطراف التي ستعتمد على معلومات التقييم.
2. أمثلة على المستفيدين:
- العميل (الذي طلب التقييم).
- البنوك والمؤسسات المالية (في حالة التقييمات المتعلقة بالقروض).
- شركات التأمين.
- المحاكم والمحامون (في حالة النزاعات القانونية).
- وكالات حكومية.
- المستثمرون.
3. أهمية تحديد المستفيدين:
يؤثر تحديد المستفيدين على مسؤولية المثمن، ومستوى الدقة المطلوب، والاحتياطات اللازمة لحماية المعلومات السرية. يجب على المثمن التأكد من أن التقييم يلبي احتياجات جميع المستفيدين.
د. العلاقة بين القيمة، والاستخدام، والمستفيدون
هذه المفاهيم الثلاثة مترابطة بشكل وثيق وتؤثر على بعضها البعض. يحدد نوع القيمة المطلوبة (القيمة السوقية، القيمة التأمينية، إلخ) الاستخدام المحتمل للتقييم (الحصول على قرض، تسوية تركة، إلخ) والمستفيدين المحتملين (البنوك، شركات التأمين، إلخ). يجب على المثمن فهم هذه العلاقات بشكل كامل لضمان تقديم تقييم دقيق وموثوق يلبي احتياجات جميع الأطراف المعنية.
هـ. أمثلة عملية وتجارب ذات صلة
- مثال 1: تقييم عقار سكني للحصول على قرض:
- القيمة: القيمة السوقية.
- الاستخدام: الحصول على قرض عقاري.
- المستفيدون: العميل (المشتري)، البنك (المقرض).
- مثال 2: تقييم عقار تجاري لتحديد التعويض العادل في حالة نزع الملكية:
- القيمة: القيمة السوقية، مع الأخذ في الاعتبار أي أضرار ناتجة عن نزع الملكية.
- الاستخدام: تحديد التعويض العادل.
- المستفيدون: المالك، الوكالة الحكومية التي تقوم بنزع الملكية، المحكمة (إذا تم اللجوء إليها).
- مثال 3: تقييم مصنع لتحديد القيمة التأمينية:
- القيمة: القيمة التأمينية (تكلفة إعادة البناء).
- الاستخدام: تحديد مبلغ التأمين المناسب.
- المستفيدون: المالك، شركة التأمين.
و. نطاق العمل (Scope of Work)
تتحدد تفاصيل نطاق العمل بناءً على القيمة والاستخدام والمستفيدين، وهذا يشمل:
- تحديد العقار المراد تقييمه: تحديد الموقع الجغرافي، والوصف القانوني، والخصائص الفيزيائية للعقار.
- تحديد نوع القيمة المطلوب: (القيمة السوقية، القيمة التأمينية، إلخ).
- تحديد تاريخ التقييم: التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة.
- تحديد الافتراضات والشروط المحددة: (مثل الافتراضات حول ظروف السوق المستقبلية، أو القيود المفروضة على استخدام العقار).
- تحديد مصادر البيانات: (مثل سجلات الملكية، وبيانات المبيعات المقارنة، وبيانات التكاليف).
- تحديد طرق التقييم المستخدمة: (مثل مقارنة المبيعات، أو تحليل التكلفة، أو تحليل الدخل).
- تحديد شكل التقرير: (تقرير كامل، تقرير مختصر، إلخ).
ز. الخلاصة
فهم مفاهيم القيمة والاستخدام والمستفيدون هو أساس التقييم العقاري الصحيح. يجب على المثمن أن يكون على دراية بأنواع القيم المختلفة، والاستخدامات المحتملة للتقييم، والمستفيدين من التقييم، وأن يحدد نطاق العمل المناسب بناءً على هذه العوامل. هذا يضمن تقديم تقييم دقيق وموثوق يلبي احتياجات جميع الأطراف المعنية.
ملخص الفصل
ملخص علمي: القيمة❓، الاستخدام، والمستفيدون: مفاهيم أساسية في التقييم العقاري
يتناول هذا الفصل مفاهيم أساسية في التقييم العقاري، وهي القيمة، والاستخدام المقصود، والمستفيدون المقصودون، والتي تعتبر حجر الزاوية في تحديد نطاق العمل (Scope of Work) اللازم لإعداد تقرير تقييم عقاري موثوق.
1. معيار القيمة (Standard of Value):
يحل مصطلح “معيار القيمة” محل مصطلح “الغرض” في التقييم العقاري لتوضيح نوع معلومات القيمة التي❓ يحتاجها العميل. فالعميل قد يبحث عن القيمة السوقية، أو قيمة التأمين، أو القيمة الضريبية، أو قيمة الاستخدام، أو القيمة الاستثمارية، إلخ. تحديد معيار القيمة بدقة يوجه عملية التقييم نحو تحديد النوع المناسب من القيمة المطلوبة.
2. الاستخدام المقصود (Intended Use):
يشير إلى الطريقة التي يعتزم العميل استخدام التقييم بها. تشمل الأمثلة الشائعة تقديم قرض، أو تحديد قيمة❓ لأغراض نزع الملكية، أو تحديد قيمة لتسوية تركة، أو تحديد مبلغ التأمين المطلوب على❓❓ مبنى. يحدد الاستخدام المقصود طبيعة المعلومات التي يجب تضمينها في التقييم ومدى تفصيلها.
3. المستفيدون المقصودون (Intended Users):
يشير إلى العميل أو العملاء الذين سيستفيدون من التقييم، ويستند تحديدهم إلى التواصل مع العميل وقت إجراء التقييم. هل هناك أكثر من❓ قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد آخرون غير العميل على المعلومات المقدمة؟ يحدد عدد المستفيدين المقصودين مدى البحث والتطوير المطلوبين، وكذلك مدى عمق وتعقيد التقرير.
4. نطاق العمل (Scope of Work):
تتأثر عملية التطوير والإبلاغ، المعروفة باسم “نطاق العمل”، بشكل كبير بالإجابة على الأسئلة المتعلقة بالاستخدام المقصود والمستفيدين المقصودين. فالتقييم المعد لمستفيد واستخدام معينين قد لا يكون مناسبًا لمستفيد واستخدام آخرين.
5. تطبيقات ومستخدمو التقييم العقاري:
يعرض الفصل قائمة واسعة من الأمثلة على الجهات التي تستخدم التقييمات العقارية ولأغراض متنوعة، بما في ذلك: البائعون والمشترون، والمقرضون، وشركات التأمين، والمطورون العقاريون، والوكالات الحكومية، والسلطات الضريبية، والمخططون لاستخدام الأراضي، والشركات، والأطراف❓ في الإجراءات القانونية، والمحاكم، ووكلاء التسويق العقاري، والمخططون العقاريون، والشركاء في حل الشراكات.
6. الفرص الوظيفية:
يمكن للمثمنين العقاريين العمل ضمن فئتين رئيسيتين: المثمنون العاملون (Staff Appraisers) الذين يعملون لدى مؤسسة أو وكالة حكومية، والمثمنون المستقلون (Independent Fee Appraisers) الذين يعملون لحسابهم الخاص أو لصالح شركات متخصصة في تقديم خدمات التقييم. تشمل الجهات التي توظف المثمنين العقاريين: شركات التقييم المستقلة، والوكالات الحكومية (الضرائب، إدارة الأراضي)، والمؤسسات المالية، وشركات التأمين، والمطورون العقاريون، والشركات الكبيرة التي تمتلك أصولًا عقارية كبيرة، وصناديق الاستثمار العقاري.
7. العقارات (Real Estate):
يؤكد الفصل على أهمية مفهوم العقار في عملية التقييم، ويحدد العقار بأنه “قطعة أرض محددة، بما في ذلك التحسينات إن وجدت”. ويشمل مفهوم ملكية الأرض ملكية ما تحت السطح والفضاء الجوي أعلاه. كما يعرف التحسينات (Improvements) بأنها أي شيء يضاف بشكل دائم إلى الأرض بجهد بشري، مثل المرافق والمباني والمناظر الطبيعية.
8. التمييز بين العقارات والممتلكات الشخصية (Personal Property):
يشدد الفصل على ضرورة التمييز بين العقارات والممتلكات الشخصية، حيث يتم استبعاد قيمة الممتلكات الشخصية من القيمة التقديرية للعقارات في معظم التقييمات. يتم تحديد ما إذا كان العنصر جزءًا من العقار أم لا من خلال عدة عوامل، بما في ذلك طريقة التثبيت (Method of Attachment)، والتكيف (Adaptability)، وعلاقة الأطراف (Relationship of the Parties)، والنية (Intention)، والاتفاقية (Agreement).
الاستنتاجات والآثار المترتبة:
فهم المصطلحات والمفاهيم المتعلقة بـ “معيار القيمة”، و “الاستخدام المقصود”، و “المستفيدين المقصودين” أمر بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين، حيث أنها تحدد مسار عملية التقييم وتضمن تقديم تقييم دقيق وموثوق يلبي احتياجات❓ العميل والمستفيدين الآخرين. كما أن التمييز بين العقارات والممتلكات الشخصية ضروري لضمان تقييم دقيق للعقارات. تؤثر هذه المفاهيم بشكل مباشر على نطاق العمل، ونوع البيانات التي يتم جمعها وتحليلها، وعمق التحليل، وفي النهاية، قيمة العقار المقدرة.
