العربيّة
أسس التقييم: الممارسات والمعايير.
الفصل: أسس التقييم: الممارسات والمعايير
مقدمة
يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم وأسسه، بالإضافة إلى الالتزام بالممارسات والمعايير المهنية. يهدف هذا الفصل إلى توفير أساس متين في هذا المجال، مع التركيز على الجوانب النظرية والتطبيقية، وتوضيح دور كل من المقيم العقاري والاستشاري والمراجع.
أولاً: دور المقيم العقاري (Appraiser) وصفاته
يعتمد التقييم العقاري السليم على عدة عوامل، أهمها:
- الأمانة: يجب أن يكون المقيم صادقًا وموضوعيًا في عمله، وأن يقدم تقييمًا دقيقًا يعكس القيمة الحقيقية للعقار.
- الخبرة: تلعب الخبرة دورًا حيويًا في تطوير حكم سليم على القيمة. يكتسب المقيم الخبرة من خلال الممارسة المستمرة والتعرض لأنواع مختلفة من العقارات والأسواق.
- النظرية: يجب أن يكون المقيم على دراية بالنظريات والمبادئ الاقتصادية التي تحكم قيمة العقارات، مثل العرض والطلب، وتأثير العوامل الاقتصادية الكلية والجزئية.
- المعرفة: يجب أن يمتلك المقيم معرفة واسعة بالأسواق العقارية المحلية والإقليمية والوطنية، بالإضافة إلى معرفة القوانين واللوائح ذات الصلة.
- العملية المناسبة: يجب أن يتبع المقيم عملية تقييم منظمة وموثوقة، تشمل جمع البيانات وتحليلها وتقديم النتائج بطريقة واضحة وموجزة.
- الحس السليم (الحكم): هذا يشير إلى القدرة على اتخاذ قرارات سليمة ومدروسة بناءً على المعلومات المتاحة والخبرة الشخصية.
ثانياً: ممارسة التقييم (Appraisal Practice)
- تعريف ممارسة التقييم: هي الخدمات التقييمية التي يقدمها فرد يعمل كمقيم، وتشمل على سبيل المثال لا الحصر: التقييم، ومراجعة التقييم، والاستشارات التقييمية.
- من يقدم خدمات التقييم؟ يتم تقديم ممارسة التقييم فقط من قبل المثمنين، في حين يتم تقديم خدمات التقييم من قبل مجموعة متنوعة من المهنيين وغيرهم.
- طبيعة المصطلحات: مصطلحات “التقييم” و “مراجعة التقييم” و “الاستشارات التقييمية” عامة عن قصد وليست حصرية. على سبيل المثال، قد يكون الرأي في القيمة مطلوبًا كجزء من مراجعة التقييم وهو مطلوب كمكون من مكونات التحليل في مهمة الاستشارات التقييمية. إن استخدام تسميات أخرى لمهام التقييم أو مراجعة التقييم أو الاستشارات التقييمية (مثل: تحليل، استشارة، تقييم، دراسة، تقديم، أو تقييم) لا يعفي المثمن من الالتزام بالمعايير الموحدة لممارسة التقييم. (Uniform Standards of Appraisal Practice (USPAP)).
ثالثاً: الاستشارات (Consulting)
- طبيعة عمل الاستشاري: غالبًا ما يقدم الاستشاريون خدمات للعملاء تتعامل مع قابلية التسويق وتحليل التطوير واستخدام الأراضي وتحليل الاستثمار. قد يتطلب هذا العمل من الاستشاري إصدار أحكام قيمة أم لا.
- مهمة الاستشارة: تتضمن مهمة الاستشارة رأيًا في القيمة ولكن ليس لها تقييم أو مراجعة تقييم كهدف أساسي لها.
- المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP): تصر المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) بوضوح على أن المستشار يجب ألا يناصر (يدافع عن) مصلحة العميل. لهذا السبب، يجب على المستشار أن يصنف جميع أعماله على أنها استشارة. هذا لأن المستشار يعمل كمستشار لعميل معين. قد لا تكون النصيحة الجيدة لمصالح عميل معين نصيحة جيدة للآخرين. يجب على المستشار الذي يعمل أيضًا كمقيم أن يتبع قواعد الأخلاق وحفظ السجلات والكفاءة ونطاق العمل وفقًا لـ USPAP. (تم سحب المعيارين 4 و 5 للاستشارات).
رابعاً: المراجعة (Review)
- تعريف مراجعة التقييم: عمل أو عملية تطوير وتوصيل رأي حول جودة عمل مثمن آخر❓❓ تم تنفيذه كجزء من تقييم أو مراجعة تقييم.
- موضوع مهمة مراجعة التقييم: قد يكون موضوع مهمة مراجعة التقييم هو كل أو جزء من تقرير أو ملف عمل أو مزيج من هذه.
خامساً: تاريخ التقييم العقاري
تعود جذور صناعة التقييم العقاري الحديثة في الولايات المتحدة إلى “الاثنين الأسود”، بداية الكساد الكبير في عام 1929. قبل ذلك الوقت، لم يكن التقييم يُنظر إليه على أنه مهنة منفصلة. قلة من الناس تخصصوا في ممارسة التقييم، وأولئك الذين فعلوا ذلك غالبًا ما يفتقرون إلى فهم جيد لنظريات القيمة. كانت المعايير والإرشادات المقبولة عمومًا لعملية التقييم غير موجودة تقريبًا.
في عام 1929، نشرت شعبة التقييم التابعة للرابطة الوطنية لمجالس العقارات (المعروفة الآن باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين®) أول معايير معترف بها وطنياً لممارسة التقييم. أصبحت شعبة التقييم المعهد الأمريكي لمثمني العقارات في عام 1932. تأسست جمعية المثمنين السكنيين، وهي واحدة من أقدم جمعيات التقييم المهنية في الولايات المتحدة، في نفس الوقت تقريبًا. في عام 1990، اندمجت هذه المنظمة مع المعهد الأمريكي لمثمني العقارات لتشكيل معهد التقييم.
سادساً: التكنولوجيا المالية (FinTech) والتطور التكنولوجي للهاتف المحمول
التكنولوجيا المالية (FinTech) هي تقنية الهاتف المحمول في العالم المالي. لم يعد المصطلح يقتصر على التكنولوجيا المالية فحسب، بل يشمل تطبيقات أخرى أيضًا، بما في ذلك عملية التقييم. تم “تعطيل” كل مرحلة تقريبًا من عملية التقييم بطريقة إيجابية من خلال التطورات التي تم إحرازها في تكنولوجيا الهاتف المحمول. تتضمن بعض فوائد تكنولوجيا الهاتف المحمول في عملية التقييم ما يلي:
- السرعة - يمكن أن تبدأ عمليات التقييم قبل الوصول إلى العقار موضوع التقييم إذا بدأ أحد أعضاء المكتب في ملء النماذج أثناء وجود المثمن في الطريق. تتم مزامنة المعلومات ويحصل عليها المثمن على جهازه المحمول في دقائق.
- الدقة - تتم مزامنة النماذج التي تم ملؤها عبر الإنترنت (وفي الموقع) مع جميع النماذج الأخرى، لذا من غير المرجح حدوث خطأ بشري. يتم نقل جميع المعلومات المطلوبة إلى النماذج الأخرى والملفات المناسبة. أجهزة الرسم أكثر صحة من الناحية الفنية من الرسومات اليدوية، وتتوفر معلومات مقارنة محدثة، وتضمن الملاحظات الصوتية إمكانية الوصول بسهولة إلى الملاحظات اللفظية للمثمن وغيره للمراجعة.
- أقل تكلفة - الوقت هو المال. كلما قل الوقت الذي يقضيه المثمن في إعطاء “رأي في القيمة” على العقار، زاد الوقت المتاح له للانتقال إلى عمليات تقييم أخرى مدفوعة الأجر.
- مدفوعات سهلة - يمكن إجراء الفواتير مقابل الخدمات على الفور باستخدام تطبيقات الدفع المناسبة - لا مزيد من الانتظار لـ “الشيك في البريد”.
بالنسبة للمثمنين، حلت الأجهزة المحمولة محل الحافظات!
سابعاً: قانون إصلاح واستعادة وتنفيذ المؤسسات المالية (FIRREA)
هو قانون يقدم إرشادات لتنظيم المؤسسات المالية. يتطلب ترخيصًا حكوميًا وشهادة للمثمنين، وأنشأ شرطًا لمعايير الكفاءة على مستوى البلاد (والتي تتضمن الآن درجة مدتها أربع سنوات) والمعايير الموحدة للممارسة للمثمنين المحترفين.
مطلوب الآن درجة مدتها أربع سنوات للحصول على ترخيص تقييم.
لم يفعل هذا القانون الجديد شيئًا لوقف التجاوزات في صناعة الإقراض. ستؤدي ممارسات الإقراض غير الآمنة إلى انهيار الأسواق المالية في عام 2008. أدى هذا الانهيار إلى اعتماد قانون SAFE، و HVCC، وشركات إدارة التقييم، وأخيراً إقرار قانون الإصلاح المالي.
ثامناً: مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation)
استجابة لقانون إصلاح واستعادة وتنفيذ المؤسسات المالية (FIRREA)، قامت بعض أكبر منظمات التقييم في البلاد بتأسيس مؤسسة التقييم (APPRAISAL FOUNDATION) بشكل مشترك، لوضع معايير لعمليات التقييم ومؤهلات المثمنين لكل من الترخيص والشهادة.
تم منح سلطة الترخيص والشهادة للولايات، ليتم الإشراف عليها من قبل مؤسسة التقييم بموجب البند الحادي عشر من قانون إصلاح واستعادة وتنفيذ المؤسسات المالية (FIRREA).
تتم مراقبة وكالات التنظيم الحكومية من قبل اللجنة الفرعية للتقييم، المسؤولة أيضًا عن مراقبة إجراءات مؤسسة التقييم والوكالات التنظيمية للمؤسسات المالية الفيدرالية.
في حين يُسمح للولايات بوضع معاييرها الخاصة لترخيص وشهادة التقييم، يجب عليها أن تتفق مع معايير التقييم التي وضعها مجلس مؤهلات المثمن التابع لمؤسسة التقييم.
تنطبق معايير مؤسسة التقييم على “المعاملات ذات الصلة بالفيدرالية”.
المعاملات ذات الصلة بالفيدرالية (FEDERALLY RELATED TRANSACTIONS) هي المعاملات التي تشمل وكالة فيدرالية أو تنظيمية أو وكالة مؤمنة. ويشمل ذلك قروض الرهن العقاري التي يُقصد بيعها في السوق الثانوية. تم تضمين التعريف الأصلي للمعاملات ذات الصلة بالفيدرالية في قانون إصلاح واستعادة وتنفيذ المؤسسات المالية (FIRREA) (البند الحادي عشر، القسم 1121) وهو كما يلي:
مصطلح “المعاملة ذات الصلة بالفيدرالية” يعني أي معاملة مالية ذات صلة بالعقارات والتي:
(أ) تشارك وكالة تنظيمية للمؤسسات المالية الفيدرالية أو مؤسسة الثقة في القرار أو تتعاقد عليها أو تنظمها، و
(ب) تتطلب خدمات مثمن.
يستثنى من متطلبات المثمن المرخص أو المعتمد المعاملات السكنية التي تبلغ قيمتها 250000 دولار أو أقل والمعاملات غير السكنية التي تبلغ قيمتها مليون دولار أو أقل.
تاسعاً: أغراض واستخدامات عمليات التقييم
تتأثر الاستخدامات المحتملة للأرض بالاعتبارات الجغرافية والقانونية والاجتماعية والاقتصادية. تشكل هذه الاعتبارات الخلفية التي يتم على أساسها إجراء أنشطة التقييم.
عاشراً: معايير التقييم
قام مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم بتطوير المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP). سيتم الرجوع إلى المعايير المعمول بها في هذا النص.
ينص القسم 1110 من البند الحادي عشر من قانون إصلاح واستعادة وتنفيذ المؤسسات المالية (FIRREA) على ما يلي:
تقوم كل وكالة تنظيمية للمؤسسات المالية الفيدرالية ومؤسسة الثقة في القرار بوضع معايير مناسبة لأداء عمليات التقييم العقاري فيما يتعلق بالمعاملات ذات الصلة بالفيدرالية الخاضعة لولاية كل وكالة أو أداة من هذه. يجب أن تتطلب هذه القواعد على الأقل:
(1) أن يتم إجراء عمليات التقييم العقاري وفقًا للمعايير المقبولة عمومًا كما يتضح من معايير التقييم التي نشرها مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم؛ و
(2) أن تكون عمليات التقييم هذه عمليات تقييم مكتوبة. يجوز لكل وكالة أو أداة من هذه أن تطلب الامتثال لمعايير إضافية إذا قررت أن هذه المعايير الإضافية مطلوبة من أجل الاضطلاع بمسؤولياتها القانونية بشكل صحيح.
أحد عشر: البيانات
اعتمدت مؤسسة التقييم بيانات تعتبر جزءًا لا يتجزأ من معايير الممارسة المهنية للتقييم. توضح هذه البيانات كيف سيتم تطبيق متطلبات المعايير في المواقف المختلفة.
أثنا عشر: الآراء الاستشارية
تشير الآراء الاستشارية إلى نصيحة ورأي مجلس معايير التقييم.
خلاصة
يوفر هذا الفصل أساسًا شاملاً لفهم أسس التقييم العقاري، بما في ذلك الممارسات والمعايير المهنية. من خلال فهم هذه الأسس، يصبح المقيم العقاري قادرًا على تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري.
ملخص الفصل
ملخص علمي لفصل “أسس التقييم: الممارسات والمعايير”
مقدمة:
يتناول هذا الفصل الأسس الجوهرية لعملية التقييم العقاري، بدءًا من تحديد ممارسات التقييم وصولًا إلى المعايير المهنية والأخلاقية التي❓ يجب على المثمن الالتزام بها. يسلط الضوء على تطور مهنة التقييم وتأثير التقنيات الحديثة عليها، بالإضافة إلى أهمية المؤسسات التنظيمية في❓ وضع المعايير والحفاظ على جودة الممارسة.
أولًا: ممارسات التقييم
يعرف الفصل ممارسة التقييم بأنها الخدمات المتعلقة بالتقييم التي يقدمها فرد يعمل❓ كمثمن، وتشمل التقييم، ومراجعة التقييم، والاستشارات المتعلقة بالتقييم. ويؤكد على أن هذه الممارسات حصرية للمثمنين، بينما خدمات التقييم (Valuation Services) قد يقدمها مجموعة متنوعة من المهنيين وغيرهم. يوضح الفصل أن المصطلحات المستخدمة (مثل التقييم، مراجعة التقييم، الاستشارات) هي مصطلحات عامة وغير حصرية، حيث قد تتطلب مراجعة التقييم إبداء رأي في القيمة. كما ينبه إلى أن استخدام مسميات أخرى للتقييم أو مراجعة التقييم لا يعفي المثمن من الالتزام بالمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).
ثانيًا: الاستشارات
يفرق الفصل بين التقييم والاستشارة، حيث يقدم المستشار خدمات تتعلق بتحليل قابلية التسويق والتطوير، واستخدام الأراضي، والتحليل الاستثماري. قد تتضمن هذه الخدمات إبداء رأي في القيمة، ولكن ليس بالضرورة أن يكون التقييم أو مراجعة التقييم هو الغرض الرئيسي منها. يؤكد الفصل على أن المستشار يجب ألا يناصر مصالح العميل❓ ويجب أن يصنف عمله بوضوح على أنه استشارة. يشدد على أنه إذا كان المستشار مثمنًا أيضًا، فيجب عليه اتباع قواعد الأخلاقيات وحفظ السجلات والكفاءة ونطاق العمل وفقًا لمعايير USPAP.
ثالثًا: المراجعة
يشرح الفصل مفهوم مراجعة التقييم، بأنها عملية تطوير وإيصال رأي حول جودة عمل مثمن آخر❓ تم تنفيذه كجزء من عملية تقييم أو مراجعة تقييم. يمكن أن يكون موضوع مراجعة التقييم هو التقرير كاملاً أو جزءًا منه، أو ملف العمل، أو مزيج منهما.
رابعًا: تاريخ التقييم
يتتبع الفصل جذور صناعة التقييم العقاري الحديثة في الولايات المتحدة إلى فترة الكساد الكبير في عام 1929. قبل ذلك، لم تكن مهنة التقييم معترف بها بشكل منفصل، ولم يكن هناك متخصصون كثر في هذا المجال، كما كانت المعايير والمبادئ التوجيهية المتفق عليها لعملية التقييم شبه معدومة.
خامسًا: التقنيات المالية (FinTech)
يسلط الفصل الضوء على تأثير التقنيات المالية (FinTech) على عملية التقييم العقاري، مشيرًا إلى أنها أحدثت ثورة إيجابية في كل مرحلة من مراحل العملية، بما في ذلك السرعة والدقة❓ والتكلفة وسهولة الدفع.
سادسًا: الإصلاح المالي واستعادة المؤسسات وتنفيذ القانون❓ (FIRREA)
يؤكد الفصل على أهمية قانون الإصلاح المالي واستعادة المؤسسات وتنفيذ القانون (FIRREA)، الذي صدر استجابة للأزمة المالية في عام 2008، في تنظيم صناعة التقييم. يتطلب هذا القانون ترخيصًا واعتمادًا للمثمنين على مستوى الولاية، ويحدد معايير الكفاءة على الصعيد الوطني (بما في ذلك الحصول على شهادة جامعية لمدة أربع سنوات) والمعايير الموحدة للممارسة المهنية للمثمنين.
سابعًا: مؤسسة التقييم
يستعرض الفصل دور مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation) في وضع معايير❓ التقييم وتأهيل المثمنين للترخيص والاعتماد، بموجب تفويض من قانون FIRREA. تتولى المؤسسة مسؤولية الإشراف على وكالات التنظيم الحكومية ومراقبة إجراءات مؤسسة التقييم والوكالات التنظيمية للمؤسسات المالية الفيدرالية.
ثامنًا: أغراض واستخدامات التقييم
يذكر الفصل أن الاستخدامات المحتملة للأراضي تتأثر بالاعتبارات الجغرافية والقانونية والاجتماعية والاقتصادية، وتشكل هذه الاعتبارات الخلفية التي تجري في سياقها أنشطة التقييم.
تاسعًا: معايير التقييم
يشير الفصل إلى أن مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم قد طور المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)، وأن المعايير المعمول بها سيتم الإشارة إليها في هذا النص.
الاستنتاجات والآثار المترتبة:
يؤكد هذا الفصل على أن التقييم العقاري هو عملية معقدة تتطلب معرفة وخبرة ومهارات تحليلية عالية، بالإضافة إلى الالتزام الصارم بالمعايير المهنية والأخلاقية. إن التطورات في التكنولوجيا واللوائح التنظيمية قد ساهمت في تحسين جودة وموثوقية التقييمات العقارية، لكن تبقى المسؤولية على عاتق المثمن الفرد لضمان تقديم تقييمات دقيقة وموضوعية ومستقلة.
الآثار المترتبة على الموضوع:
- للمثمنين: ضرورة الالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية، ومتابعة التطورات التكنولوجية، والتأكد من الحصول على التدريب والتأهيل المناسبين.
- للمؤسسات المالية: ضرورة التأكد من جودة التقييمات العقارية المستخدمة في اتخاذ القرارات الائتمانية والاستثمارية.
- للمنظمات التنظيمية: ضرورة الاستمرار في تطوير المعايير والمبادئ التوجيهية، ومراقبة ممارسات التقييم، واتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان جودة وموثوقية التقييمات العقارية.
- للمستفيدين من خدمات التقييم: فهم طبيعة عملية التقييم، وحقوقهم ومسؤولياتهم، وأهمية اختيار مثمن مؤهل وموثوق.
