العربيّة
ممارسات التقييم والاستشارات والمراجعة.
الفصل: ممارسات التقييم والاستشارات والمراجعة
مقدمة
يستعرض هذا الفصل الأساسيات العلمية والعملية لممارسات التقييم العقاري، والاستشارات العقارية، ومراجعة التقييم❓❓ات. يهدف إلى تزويد المشاركين بفهم شامل للإجراءات والأساليب والمعايير التي تحكم هذه الممارسات، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية. يعتبر التقييم والاستشارة والمراجعة من الركائز الأساسية في اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقارات❓، سواء كانت لأغراض البيع والشراء، أو التمويل، أو الاستثمار، أو غيرها.
أولاً: ممارسة التقييم العقاري (Appraisal Practice)
1. تعريف ممارسة التقييم العقاري
ممارسة التقييم العقاري هي مجموعة الخدمات المتعلقة بالتقييم التي يقدمها المثمن العقاري المحترف. تشمل هذه الخدمات على سبيل المثال لا الحصر:
- التقييم (Appraisal): تقدير قيمة عقار محدد في تاريخ معين لأغراض محددة.
- مراجعة التقييم (Appraisal Review): فحص وتقييم جودة عمل مثمن آخر قام بإعداد تقرير تقييم.
- الاستشارات العقارية (Appraisal Consulting): تقديم المشورة والتحليلات حول جوانب مختلفة من العقارات.
2. دور المثمن العقاري وأهمية الحكم المهني
يلعب المثمن العقاري دوراً حيوياً في تحديد القيمة العادلة للعقارات. يتطلب هذا الدور مزيجاً من المعرفة النظرية، والخبرة العملية، والحكم المهني السليم. يعتبر الحكم المهني (Judgment) عنصراً أساسياً في التقييم، وهو يتطور من خلال الخبرة المتراكمة والمعرفة المتعمقة بأسواق العقارات.
عناصر التقييم الجيد:
- الأمانة (Honesty): النزاهة والموضوعية❓ في تقديم الرأي.
- الخبرة (Experience): المعرفة العملية المتراكمة في مجال التقييم.
- النظرية (Theory): فهم النظريات والمبادئ التي تحكم قيمة العقارات.
- المعرفة (Knowledge): الإلمام بأسواق العقارات، والقوانين، واللوائح ذات الصلة.
- العملية المناسبة (Proper Process): اتباع الإجراءات والمعايير المهنية المعتمدة.
- الحس السليم (Common Sense/Judgment): القدرة على اتخاذ قرارات معقولة ومنطقية بناءً على المعلومات المتاحة.
3. معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)
تعتبر معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP) مرجعاً أساسياً للمثمنين العقاريين في الولايات المتحدة. تحدد هذه المعايير الإجراءات والمتطلبات التي يجب على المثمنين اتباعها عند إعداد تقارير التقييم. يجب على المثمنين الالتزام بـ (USPAP) بغض النظر عن المصطلحات المستخدمة لوصف مهمة التقييم (مثل: تحليل، دراسة، تقييم).
4. استخدام التكنولوجيا في ممارسة التقييم
أحدثت التكنولوجيا ثورة في ممارسة التقييم العقاري، حيث ساهمت في تحسين الكفاءة والدقة. تشمل بعض فوائد استخدام التكنولوجيا:
- السرعة (Speed): إمكانية الوصول إلى المعلومات وإعداد التقارير بشكل أسرع.
- الدقة (Accuracy): استخدام برامج وأدوات تحليلية متطورة لتقليل الأخطاء.
- التكلفة (Cost): تقليل الوقت والجهد اللازمين لإعداد التقارير، مما يؤدي إلى خفض التكاليف.
- سهولة الدفع (Easy Payments): تسهيل عملية تحصيل المدفوعات من العملاء.
مثال: يمكن للمثمن استخدام تطبيقات الهواتف الذكية لإكمال نماذج التقييم في الموقع ومزامنة البيانات مع المكتب، مما يوفر الوقت ويقلل من الأخطاء.
ثانياً: الاستشارات العقارية (Consulting)
1. تعريف الاستشارات العقارية
الاستشارات العقارية هي خدمة متخصصة يقدمها مستشار عقاري للعملاء، تتضمن تقديم المشورة والتحليلات حول جوانب مختلفة من العقارات. قد تشمل هذه الجوانب:
- تحليل قابلية التسويق (Marketability Analysis): دراسة مدى جاذبية عقار معين للمشترين أو المستأجرين.
- تحليل التطوير (Development Analysis): تقييم جدوى تطوير عقار معين.
- استخدام الأراضي (Land Use): تقديم المشورة حول أفضل استخدام للأرض.
- تحليل الاستثمار (Investment Analysis): تقييم العوائد والمخاطر المرتبطة بالاستثمار في عقار معين.
2. دور المستشار العقاري
يقوم المستشار العقاري بتقديم المشورة للعملاء بناءً على تحليل دقيق للبيانات والمعلومات المتاحة. يجب على المستشار أن يكون موضوعياً وأن لا يروج لمصلحة العميل على حساب الآخرين. يجب أن يوضح المستشار أن عمله هو استشارة وليس تقييمًا.
3. معايير الممارسة المهنية في الاستشارات العقارية
يجب على المستشار العقاري الذي هو أيضاً مثمن عقاري الالتزام بـ (USPAP) فيما يتعلق بالأخلاقيات، وحفظ السجلات، والكفاءة، ونطاق العمل. على الرغم من أن المعايير 4 و 5 المتعلقة بالاستشارات قد تم إلغاؤها، إلا أن الالتزام بالمعايير الأخرى يظل ضرورياً.
4. أمثلة على التطبيقات العملية للاستشارات العقارية
- مثال 1: يقوم مستشار عقاري بتقديم المشورة لمطور عقاري حول أفضل تصميم لمشروع سكني جديد لزيادة جاذبيته للمشترين المحتملين.
- مثال 2: يقوم مستشار عقاري بتحليل جدوى تحويل مبنى مكتبي قديم إلى شقق سكنية.
5. الصيغ الرياضية والمعادلات المستخدمة في الاستشارات العقارية
- صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI):
NOI = الإيرادات الإجمالية - المصروفات التشغيلية - معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):
Cap Rate = NOI / قيمة العقار
يستخدم معدل الرسملة لتقييم العوائد المحتملة للاستثمار في عقار معين.
ثالثاً: مراجعة التقييم (Appraisal Review)
1. تعريف مراجعة التقييم
مراجعة التقييم هي عملية فحص وتقييم جودة عمل مثمن آخر قام بإعداد تقرير تقييم. قد تشمل المراجعة فحص التقرير، وملف العمل، أو كليهما.
2. أهداف مراجعة التقييم
تهدف مراجعة التقييم إلى:
- التحقق من صحة ودقة التقييم: التأكد من أن التقييم يستند إلى بيانات دقيقة ومعلومات موثوقة.
- تقييم مدى الالتزام بمعايير الممارسة المهنية: التحقق من أن المثمن قد اتبع الإجراءات والمعايير المهنية المعتمدة.
- تحديد الأخطاء أو النواقص في التقييم: اكتشاف أي أخطاء أو نواقص في التقييم قد تؤثر على دقته.
- تقديم توصيات لتحسين جودة التقييم: اقتراح تحسينات على التقييم لزيادة دقته وموثوقيته.
3. دور مراجع التقييم
يقوم مراجع التقييم بتقييم جودة عمل المثمن الأصلي وتقديم رأي مستقل حول مدى دقة وموثوقية التقييم. يجب أن يكون مراجع التقييم مؤهلاً ولديه الخبرة اللازمة لتقييم عمل المثمنين الآخرين.
4. معايير الممارسة المهنية في مراجعة التقييم
يجب على مراجع التقييم الالتزام بـ (USPAP) عند إجراء مراجعة التقييم. تتضمن هذه المعايير متطلبات تتعلق بالكفاءة، والاستقلالية، والموضوعية.
5. أمثلة على التطبيقات العملية لمراجعة التقييم
- مثال 1: تقوم مؤسسة مالية بتعيين مراجع تقييم لمراجعة تقييمات العقارات التي يتم تقديمها كضمان للقروض العقارية.
- مثال 2: تقوم شركة تطوير عقاري بتعيين مراجع تقييم لمراجعة تقييمات الأراضي التي تخطط لشرائها.
رابعاً: التنظيم القانوني والمهني لممارسة التقييم في الولايات المتحدة
1. قانون إصلاح وإنفاذ وإنعاش المؤسسات المالية (FIRREA)
صدر قانون إصلاح وإنفاذ وإنعاش المؤسسات المالية (FIRREA) في عام 1989 استجابة لأزمة الادخار والقروض في الولايات المتحدة. يتضمن هذا القانون متطلبات لترخيص واعتماد المثمنين العقاريين، وإنشاء معايير موحدة للكفاءة والممارسة المهنية.
2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)
تم تأسيس مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) من قبل المنظمات المهنية الكبرى في مجال التقييم في الولايات المتحدة لوضع معايير للتقييم وتأهيل المثمنين.
3. مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB)
يقوم مجلس معايير التقييم (ASB) التابع لمؤسسة التقييم بتطوير معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP).
4. مجلس مؤهلات المثمنين (Appraiser Qualifications Board - AQB)
يقوم مجلس مؤهلات المثمنين (AQB) التابع لمؤسسة التقييم بوضع معايير لتأهيل المثمنين وترخيصهم واعتمادهم.
5. المعاملات المتعلقة بالجهات الفدرالية (Federally Related Transactions)
تخضع المعاملات المتعلقة بالجهات الفدرالية، والتي تشمل المعاملات التي تشارك فيها وكالة فدرالية أو وكالة تنظيمية أو وكالة مؤمنة، لمتطلبات ترخيص واعتماد المثمنين.
مثال: قروض الرهن العقاري التي سيتم بيعها في السوق الثانوية.
خلاصة
يعتبر التقييم والاستشارة والمراجعة من الممارسات الأساسية في مجال العقارات. يتطلب النجاح في هذه الممارسات مزيجاً من المعرفة النظرية، والخبرة العملية، والالتزام بالمعايير المهنية. من خلال فهم الإجراءات والأساليب والمعايير التي تحكم هذه الممارسات، يمكن للمشاركين في هذه الدورة التدريبية أن يصبحوا مثمنين عقاريين محترفين ومستشارين عقاريين ناجحين.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: “ممارسات التقييم والاستشارات والمراجعة”
يقدم هذا الفصل من❓ دورة “أساسيات التقييم العقاري الاحترافي” نظرة شاملة على ممارسات التقييم والاستشارات والمراجعة العقارية، مع التركيز على المعايير❓ المهنية والتطور التاريخي لهذه الممارسات.
أولاً: ممارسات التقييم (Appraisal Practice):
- التعريف: يشير مصطلح “ممارسة التقييم” إلى الخدمات التقييمية التي يقدمها فرد يعمل كمثمن عقاري، ويشمل ذلك التقييم العقاري (Appraisal)، ومراجعة التقييم❓ (Appraisal Review)، والاستشارات التقييمية (Appraisal Consulting).
- التمييز: يوضح الفصل أن ممارسات التقييم تقتصر على المثمنين العقاريين، بينما الخدمات التقييمية الأوسع نطاقاً يمكن أن يقدمها مجموعة متنوعة من المهنيين.
- الشمولية: يؤكد على أن المصطلحات (تقييم، مراجعة، استشارة) ليست حصرية متبادلة. على سبيل المثال، قد تتطلب مراجعة التقييم إبداء رأي في القيمة، وهو أمر ضروري في مهمة الاستشارة التقييمية.
- الالتزام بالمعايير: يشدد على ضرورة التزام المثمن بمعايير USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) بغض النظر عن المسمى الوظيفي أو طبيعة المهمة (مثل: تحليل، دراسة، تقييم).
ثانياً: الاستشارات (Consulting):
- التعريف: تركز الاستشارات على تقديم خدمات للعملاء في مجالات مثل تحليل قابلية التسويق والتطوير، استخدامات الأراضي، والتحليل الاستثماري. قد تتضمن الاستشارة آراء حول القيمة، ولكن ليس بالضرورة أن يكون التقييم أو مراجعة التقييم هو الهدف الرئيسي.
- النزاهة: يؤكد الفصل على أهمية عدم تحيز المستشار لمصلحة العميل. يجب تصنيف العمل بوضوح على أنه استشارة، لأن النصيحة المناسبة لعميل معين قد لا تكون مناسبة لآخرين.
- التزام المثمن بمعايير USPAP: إذا كان المستشار أيضاً مثمناً عقارياً، فيجب عليه الالتزام بقواعد الأخلاقيات، وحفظ السجلات، والكفاءة، ونطاق العمل وفقاً لمعايير USPAP.
ثالثاً: المراجعة (Review):
- التعريف: مراجعة التقييم هي عملية تطوير وإيصال رأي حول جودة عمل مثمن عقاري آخر، والذي تم إجراؤه كجزء من تقييم أو مراجعة تقييم.
- النطاق: يمكن أن يشمل موضوع مراجعة التقييم تقريرًا كاملاً أو جزءًا منه، أو ملف العمل، أو مزيجًا من الاثنين.
رابعاً: تاريخ التقييم العقاري:
- الأصول: يشير الفصل إلى أن جذور صناعة التقييم العقاري الحديثة في الولايات المتحدة تعود إلى “الاثنين الأسود” وبداية الكساد الكبير في عام 1929. قبل ذلك، لم يكن التقييم يُنظر إليه على أنه مهنة منفصلة، وكانت المعايير والمبادئ التوجيهية الموحدة غير موجودة تقريباً.
- التطور: يوضح الفصل كيف تطورت معايير التقييم❓ من خلال منظمات مثل “National Association of Real Estate Boards” (الآن “National Association of Realtors”) و “Appraisal Institute”.
- قانون❓ FIRREA: تم التأكيد على أهمية قانون “Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act” (FIRREA) في عام 1989، الذي فرض ترخيص واعتماد المثمنين، وأنشأ معايير الكفاءة على مستوى البلاد، ومعايير USPAP.
- مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): تم تأسيسها استجابة لقانون FIRREA، بهدف وضع معايير للتقييم وتأهيل المثمنين للترخيص والاعتماد.
- الصفقات ذات الصلة بالفدرالية (Federally Related Transactions): يوضح الفصل تعريف هذه الصفقات وأهمية تطبيق معايير مؤسسة التقييم عليها.
خامساً: التكنولوجيا المالية (FinTech) في التقييم:
- التأثير: تم إبراز تأثير التكنولوجيا المالية المتنقلة (FinTech) على عملية التقييم، مما أدى إلى تحسينات في السرعة، والدقة، والتكلفة، وسهولة الدفع.
- الفوائد: تم ذكر أمثلة محددة مثل ملء النماذج الرقمية، المزامنة الفورية للبيانات، استخدام أجهزة الرسم الرقمية، والوصول الفوري إلى المقارنات الحديثة.
الاستنتاجات:
- ممارسات التقييم العقاري تتطلب الالتزام بمعايير مهنية محددة (USPAP) والنزاهة في تقديم الخدمات.
- التطور التاريخي لصناعة التقييم أدى إلى تنظيم أكبر واعتماد معايير موحدة.
- التكنولوجيا المالية تلعب دوراً متزايد الأهمية في تحسين كفاءة ودقة عمليات التقييم.
الآثار المترتبة:
- يجب على المثمنين العقاريين فهم وتطبيق معايير USPAP بشكل صحيح.
- يجب على المثمنين العقاريين مواكبة التطورات التكنولوجية في مجال التقييم العقاري.
- الالتزام بالأخلاقيات المهنية هو أمر بالغ الأهمية للحفاظ على مصداقية مهنة التقييم العقاري.
- الفهم العميق لتاريخ التقييم العقاري يوفر سياقاً مهماً للممارسات الحالية.
