العربيّة
ممارسة التقييم: الاستشارات والمراجعة ومعايير التقييم.
الفصل: ممارسة التقييم❓: الاستشارات والمراجعة ومعايير التقييم
مقدمة
يعد التقييم العقاري الاحترافي عملية معقدة تتجاوز مجرد تقدير القيمة. بل هي خدمة متكاملة تتضمن الاستشارات، والمراجعة، والالتزام بمعايير التقييم الصارمة. يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لهذه الجوانب الهامة، مع التركيز على المبادئ العلمية والتطبيقات العملية.
أولًا: ممارسة التقييم العقاري (Appraisal Practice)
أ. تعريف ممارسة التقييم العقاري:
تشير ممارسة التقييم العقاري إلى الخدمات التي يقدمها المثمن العقاري، وتشمل على سبيل المثال لا الحصر:
- التقييم (Appraisal): تحديد قيمة العقار في تاريخ محدد.
- مراجعة التقييم (Appraisal Review): فحص وتقييم جودة تقرير تقييم آخر.
- الاستشارات العقارية (Appraisal Consulting): تقديم المشورة والتحليلات المتعلقة بالعقار والتي قد تتضمن أو لا تتضمن رأيًا في القيمة.
ب. خصائص ممارسة التقييم:
- الحصرية: ممارسة التقييم هي وظيفة حصرية للمثمنين العقاريين المرخصين أو المعتمدين.
- التكامل: المصطلحات “التقييم” و “مراجعة التقييم” و “الاستشارات العقارية” ليست حصرية بشكل متبادل. قد تتطلب مهمة مراجعة التقييم إبداء رأي في القيمة، كما أن الاستشارة قد تتضمن تحليلًا يتطلب تقدير القيمة.
- الالتزام بالمعايير: بغض النظر عن المسمى المستخدم (مثل “تحليل”، “دراسة”، “تقييم”)، يجب على المثمن الالتزام بالمعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP).
ج. دور الخبرة والحكم (Judgment):
يعتمد التقييم العقاري على الخبرة والحكم السليم للمثمن. يرى البعض أن الحكم الجيد يكتسب من الخبرة الطويلة، بينما يرى البعض الآخر أنه غير مكتسب. يمكن تلخيص عناصر التقييم الجيد في عشرة أجزاء:
- الأمانة (Honesty): النزاهة والشفافية في جميع جوانب التقييم.
- الخبرة (Experience): المعرفة المكتسبة من خلال الممارسة العملية والتعامل مع أنواع مختلفة من العقارات.
- النظرية (Theory): فهم المبادئ والنظريات الاقتصادية والعقارية التي تدعم عملية التقييم.
- المعرفة (Knowledge): الإلمام بالأسواق العقارية المحلية والإقليمية والقوانين واللوائح ذات الصلة.
- العملية الصحيحة (Proper Process): اتباع خطوات منهجية ومنظمة في عملية التقييم.
- الحس السليم (Common Sense): استخدام المنطق والفطنة في تحليل البيانات واتخاذ القرارات.
- القدرة على التحليل (Analytical Ability): القدرة على تحليل البيانات المعقدة واستخلاص النتائج المنطقية.
- التواصل الفعال (Effective Communication): القدرة على توصيل النتائج والتفسيرات بشكل واضح وموجز.
- الاحترافية (Professionalism): الالتزام بأخلاقيات المهنة والتعامل باحترام مع العملاء والزملاء.
- التعليم المستمر (Continuing Education): تحديث المعرفة والمهارات❓❓ من خلال الدورات التدريبية والندوات.
ثانيًا: الاستشارات العقارية (Consulting)
أ. تعريف الاستشارات العقارية:
تقدم الاستشارات العقارية خدمات للعملاء تتعامل مع تحليل قابلية التسويق والتطوير، واستخدام الأراضي، وتحليل الاستثمار. قد تتطلب هذه الخدمات أو لا تتطلب من المستشار إصدار أحكام قيمة.
ب. خصائص الاستشارات العقارية:
- التركيز على المشورة: تهدف الاستشارة إلى تقديم المشورة للعميل حول قضايا محددة تتعلق بالعقار.
- الرأي في القيمة: قد تتضمن الاستشارة رأيًا في القيمة، لكنه ليس الغرض الرئيسي منها.
- الالتزام بالمعايير: يجب على المستشار الذي هو أيضًا مثمن عقاري الالتزام بقواعد الأخلاق وحفظ السجلات والكفاءة ونطاق العمل وفقًا لمعايير USPAP.
- عدم التحيز: يجب على المستشار عدم الدفاع عن مصالح العميل بشكل يتعارض مع الحيادية والنزاهة. يجب أن يوضح المستشار أن عمله هو استشارة لعميل محدد.
ج. أمثلة على الاستشارات العقارية:
- دراسة الجدوى: تحليل الجدوى الاقتصادية لمشروع تطوير عقاري مقترح.
- تحليل استخدام الأراضي: تقييم الاستخدامات المحتملة المختلفة لقطعة أرض معينة.
- تحليل الاستثمار: تقييم المخاطر والعوائد المحتملة لاستثمار عقاري.
د. معادلات الاستثمار العقاري (أمثلة):
- صافي الدخل التشغيلي (NOI):
NOI = إجمالي الإيرادات - إجمالي المصروفات التشغيلية
- معدل الرسملة (Cap Rate):
Cap Rate = NOI / قيمة العقار
- العائد على الاستثمار (ROI):
ROI = (صافي الربح - تكلفة الاستثمار) / تكلفة الاستثمار
ثالثًا: مراجعة التقييم (Appraisal Review)
أ. تعريف مراجعة التقييم:
هي عملية تطوير وإبلاغ رأي حول جودة عمل مثمن آخر تم إجراؤه كجزء من تقييم أو مراجعة تقييم.
ب. خصائص مراجعة التقييم:
- تقييم الجودة: تهدف المراجعة إلى تقييم دقة وموثوقية تقرير التقييم الأصلي.
- الوثائق: يمكن أن يكون موضوع مهمة مراجعة التقييم هو كل أو جزء من تقرير أو ملف عمل أو مزيج من الاثنين.
- المعايير: يجب على المراجع الالتزام بمعايير USPAP ذات الصلة بمراجعة التقييم.
ج. عناصر مراجعة التقييم:
- فحص البيانات: التأكد من دقة واكتمال البيانات المستخدمة في التقييم الأصلي.
- تقييم المنهجية: تقييم مدى ملاءمة وصحة المنهجيات المستخدمة في التقييم الأصلي.
- التحقق من الاستنتاجات: التأكد من أن الاستنتاجات المستخلصة في التقييم الأصلي مدعومة بالبيانات والتحليلات.
- الامتثال للمعايير: التأكد من أن التقييم الأصلي يمتثل لمعايير USPAP والقوانين واللوائح ذات الصلة.
رابعًا: معايير التقييم (Appraisal Standards)
أ. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP):
تم تطوير USPAP من قبل مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation). تعتبر USPAP مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على جميع المثمنين العقاريين الالتزام بها.
ب. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):
تأسست مؤسسة التقييم استجابة لقانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA). تهدف المؤسسة إلى وضع معايير التقييم ومؤهلات المثمنين للترخيص والاعتماد.
ج. قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA):
هو قانون يوفر إرشادات لتنظيم المؤسسات المالية. يتطلب القانون ترخيصًا واعتمادًا حكوميًا للمثمنين، ويضع شرطًا لمعايير الكفاءة على الصعيد الوطني ومعايير موحدة لممارسة التقييم المهني.
د. أنواع المعاملات:
- المعاملات ذات الصلة بالفدرالية (Federally Related Transactions): هي المعاملات التي تشارك فيها وكالة فيدرالية أو تنظيمية أو وكالة مؤمنة. ويشمل ذلك قروض الرهن العقاري التي يُعتزم بيعها في السوق الثانوية.
هـ. البيانات (Statements) والفتاوى الاستشارية (Advisory Opinions):
- تبنت مؤسسة التقييم بيانات تعتبر جزءًا لا يتجزأ من معايير ممارسة التقييم المهني. توضح هذه البيانات كيفية تطبيق متطلبات المعايير في المواقف المختلفة.
- تشير الفتاوى الاستشارية إلى مشورة ورأي مجلس معايير التقييم.
خلاصة
تعتبر ممارسة التقييم العقاري عملية متعددة الأوجه تتطلب الخبرة والمعرفة والالتزام بالمعايير الأخلاقية والمهنية. من خلال فهم الاستشارات والمراجعة ومعايير التقييم، يمكن للمثمنين العقاريين تقديم خدمات قيمة وموثوقة لعملائهم. إن التطور التكنولوجي له دور كبير في تسهيل وتسريع عملية التقييم ولكن يجب أن يتم ذلك مع الحفاظ على الدقة والموثوقية والالتزام بالمعايير المهنية.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: ممارسة التقييم❓: الاستشارات والمراجعة ومعايير التقييم
مقدمة:
يتناول هذا الفصل من دورة “أساسيات التقييم العقاري الاحترافي” جوانب رئيسية في ممارسة التقييم العقاري، وهي الاستشارات والمراجعة، بالإضافة إلى التأكيد على أهمية الالتزام بمعايير التقييم الموحدة. يهدف الفصل إلى توضيح طبيعة هذه الخدمات، والتمييز بينها، وبيان دورها في ضمان جودة وموثوقية عمليات التقييم.
ممارسة التقييم (Appraisal Practice):
يُعرّف الفصل ممارسة التقييم بأنها الخدمات التقييمية التي يقدمها المقيم العقاري، وتشمل التقييم (Appraisal) ومراجعة التقييم❓ (Appraisal Review) والاستشارات التقييمية (Appraisal Consulting). يؤكد الفصل على أن هذه المصطلحات ليست حصرية لبعضها البعض، فمثلاً، قد تتطلب مراجعة التقييم إبداء رأي في القيمة، وهو أمر أساسي في الاستشارات التقييمية. ويشدد على أن استخدام مسميات أخرى للخدمات التقييمية (مثل التحليل أو الدراسة أو التقديم) لا يعفي المقيم من الالتزام بالمعايير الموحدة لممارسة التقييم (USPAP).
الاستشارات (Consulting):
يوضح الفصل أن الاستشاريين يقدمون خدمات متنوعة للعملاء تتعلق بتحليل قابلية التسويق، وتحليل التطوير، واستخدام الأراضي، وتحليل الاستثمار. قد تتطلب هذه الأعمال إصدار أحكام قيمية أو لا تتطلبها. وتتميز الاستشارة التقييمية بكونها تتضمن رأيًا في القيمة، ولكن ليس بغرض التقييم أو مراجعته كهدف رئيسي.
ويشدد الفصل على أن معايير USPAP تمنع الاستشاري من الدفاع عن مصلحة العميل. لذا يجب تصنيف العمل كاستشارة. الاستشاري يقدم المشورة لعميل محدد، وقد لا تكون هذه المشورة مناسبة لعملاء آخرين. يجب على الاستشاري الذي يعمل أيضًا كمقيم الالتزام بقواعد الأخلاق، وحفظ السجلات، والكفاءة، ونطاق العمل وفقًا لمعايير USPAP.
المراجعة (Review):
يعرف الفصل مراجعة التقييم بأنها عملية تطوير وإبلاغ رأي حول جودة عمل مقيم آخر تم تنفيذه كجزء من عملية تقييم أو مراجعة تقييم. يمكن أن يشمل موضوع المراجعة التقرير كاملاً أو جزءًا منه، أو ملف العمل، أو مزيجًا منهما.
تاريخ التقييم وأهمية المعايير:
يتطرق الفصل إلى تاريخ مهنة التقييم في الولايات المتحدة، مشيرًا إلى أن جذورها تعود إلى فترة الكساد الكبير عام 1929. قبل ذلك، لم يكن التقييم يُنظر إليه كمهنة مستقلة، وكان هناك نقص في المعايير والمبادئ التوجيهية الموحدة. تم نشر أول معايير معترف بها وطنيًا في عام 1929 من قبل قسم التقييم التابع للمجلس الوطني للجمعيات العقارية.
ويؤكد الفصل على أهمية قانون إصلاح المؤسسات المالية❓ وإنعاشها وإنفاذها (FIRREA) الذي صدر في عام 1989، والذي وضع إطارًا تنظيميًا لمهنة التقييم، واشترط الحصول على ترخيص وشهادة للمقيمين، وأرسى معايير الكفاءة على مستوى البلاد، والمعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP).
مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation):
يشير الفصل إلى أن مؤسسة التقييم تأسست استجابة لقانون FIRREA، بهدف وضع معايير للتقييم وتأهيل المقيمين للترخيص والشهادة. تم تفويض سلطة الترخيص والشهادة إلى الولايات، تحت إشراف مؤسسة التقييم بموجب المادة الحادية عشرة من قانون FIRREA.
معايير التقييم وأهميتها القانونية:
يؤكد الفصل على أن معايير مؤسسة التقييم تنطبق على “المعاملات المتعلقة بالفيدرالية”، وهي المعاملات التي تشارك فيها وكالة فيدرالية أو تنظيمية أو وكالة مؤمنة. وتشمل قروض الرهن العقاري التي يُعتزم بيعها في السوق❓ الثانوية.
ويشير إلى أن المعاملات السكنية التي تقل قيمتها عن 250,000 دولار والمعاملات غير السكنية التي تقل قيمتها عن مليون دولار معفاة من متطلبات الحصول على مقيم مرخص أو معتمد.
الغرض من التقييم واستخداماته:
يوضح الفصل أن الاستخدامات المحتملة للأراضي تتأثر بالاعتبارات الجغرافية والقانونية والاجتماعية والاقتصادية. وتشكل هذه الاعتبارات الخلفية التي يتم في إطارها تنفيذ أنشطة التقييم.
المعايير والإعلانات والآراء الاستشارية:
يشير الفصل إلى أن مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم❓ قد وضع المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP). وقد اعتمدت مؤسسة التقييم إعلانات تعتبر❓ جزءًا لا يتجزأ من معايير الممارسة المهنية، وتوضح كيفية تطبيق متطلبات المعايير في المواقف المختلفة. بالإضافة إلى ذلك، تصدر المؤسسة آراء استشارية تقدم المشورة والرأي من مجلس معايير التقييم.
الآثار المترتبة:
يؤكد هذا الفصل على أهمية التمييز بين خدمات التقييم المختلفة (التقييم، المراجعة، الاستشارة)، والالتزام بالمعايير الموحدة للممارسة المهنية (USPAP) لضمان جودة وموثوقية عمليات التقييم. كما يسلط الضوء على دور المؤسسات التنظيمية (مثل مؤسسة التقييم) في وضع المعايير والإشراف على تطبيقها. فهم هذه الجوانب ضروري للمقيمين العقاريين المحترفين لتقديم خدمات عالية الجودة تتوافق مع المتطلبات القانونية والتنظيمية.
