وصف العقار وحسابات التقييم

الفصل الرابع: وصف العقار وحسابات التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لوصف العقارات بدقة وفعالية، وفهم وتطبيق العمليات الحسابية الأساسية المستخدمة في التقييم العقاري. يعتبر الوصف الدقيق للعقار أساسًا جوهريًا لعملية التقييم، حيث يوفر المعلومات الأساسية التي يعتمد عليها المثمن في تحليل السوق وتطبيق أساليب التقييم المختلفة. بالإضافة إلى ذلك، فإن الفهم العميق للرياضيات المالية والإحصائية ذات الصلة بالتقييم العقاري يضمن دقة وموثوقية نتائج التقييم.

أولاً: وصف العقار

الوصف الدقيق للعقار هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. يجب أن يكون الوصف شاملاً وموضوعيًا، وأن يغطي جميع الجوانب المادية والقانونية والاقتصادية للعقار.

أ. العناصر الأساسية في وصف العقار:

1. الموقع:
   • العنوان: يجب أن يكون العنوان كاملاً ودقيقًا، بما في ذلك رقم المبنى، اسم الشارع، اسم الحي، المدينة، والرمز البريدي.
   • البيئة المحيطة: وصف للمنطقة المحيطة بالعقار، بما في ذلك نوعية الأحياء المجاورة، مستوى الدخل، المرافق العامة (مدارس، مستشفيات، حدائق)، القرب من الطرق الرئيسية، وأي عوامل أخرى قد تؤثر على قيمة العقار.
2. الأبعاد والمساحة:
   • أبعاد قطعة الأرض: الطول والعرض، وشكل الأرض (منتظم، غير منتظم).
   • المساحة: المساحة الكلية لقطعة الأرض بالمتر المربع أو القدم المربع، بالإضافة إلى مساحة البناء (المساحة المبنية) لكل طابق.
3. الوصف القانوني:
   • نظام “Metes and Bounds”: وهو نظام يعتمد على تحديد حدود العقار باستخدام نقاط مرجعية (Reference Points) وزوايا (Courses) ومسافات (Distances). يستخدم هذا النظام بشكل شائع في المناطق التي لم يتم فيها تطبيق نظام المسح الحكومي المستطيل (Rectangular Survey System).
     • مثال: “ابتداءً من علامة ثابتة على بعد 100 متر شمال شرق نقطة تقاطع شارع كذا وشارع كذا، ثم باتجاه الشرق بزاوية 90 درجة لمسافة 50 متراً، ثم باتجاه الشمال بزاوية 0 درجة لمسافة 25 متراً، ثم باتجاه الغرب بزاوية 270 درجة لمسافة 50 متراً، ثم باتجاه الجنوب بزاوية 180 درجة لمسافة 25 متراً، وصولاً إلى نقطة البداية.”
   • نظام المسح الحكومي المستطيل (Rectangular Survey System): يعتمد هذا النظام على خطوط أساسية (Base Lines) وخطوط طول (Meridians) لتقسيم الأراضي إلى مربعات تسمى “township❓❓s” و “Sections”.
     • Township: مربع أبعاده 6 أميال × 6 أميال، ويحتوي على 36 “Section”.
     • Section: مربع أبعاده ميل × ميل (640 فدان).
     • الوصف باستخدام هذا النظام: مثال: “الربع الشمالي الشرقي من القسم 10، Township 2 شمالاً، Range 3 شرقاً من Meridian الرئيسي.”
   • نظام القطعة، البلوك، والمخطط (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام في المناطق الحضرية حيث يتم تقسيم الأراضي إلى قطع وأبنية ومخططات معتمدة ومسجلة في السجلات العقارية.
4. تحسينات العقار:
   • نوع البناء: (سكني، تجاري، صناعي، زراعي).
   • عمر البناء: التاريخ الفعلي للإنشاء، والعمر الفعال (العمر الظاهري بناءً على حالته).
   • حالة البناء: (ممتازة، جيدة، متوسطة، سيئة).
   • التصميم المعماري: (حديث، تقليدي، …).
   • المواد المستخدمة في البناء: (خرسانة، طوب، خشب، …).
   • عدد❓ الطوابق، عدد الغرف، عدد دورات المياه، مساحة كل غرفة.
   • التجهيزات والتشطيبات: (أرضيات، جدران، أسقف، نوافذ، أبواب، إضاءة، …).
   • التدفئة والتبريد والتهوية (HVAC): نوع النظام، وكفاءته.
   • السباكة والكهرباء: جودة وسلامة الأنظمة.
   • المرافق الإضافية: (مسبح، حديقة، مرآب، …).
5. الحقوق والقيود:
   • نوع الملكية: (ملكية حرة، حق انتفاع، إيجار، …).
   • الرهون والقيود: (رهن عقاري، حق ارتفاق، …).
   • التصاريح والتراخيص: (تصريح بناء، رخصة تشغيل، …).
   • اللوائح والأنظمة: (قيود الارتفاع، قيود الاستخدام، …).
6. الاعتبارات البيئية:
   • التلوث: (تلوث التربة، تلوث المياه، تلوث الهواء).
   • المخاطر الطبيعية: (فيضانات، زلازل، انزلاقات أرضية).
   • المناطق المحمية: (القرب من المناطق المحمية بيئيًا).

ب. مصادر المعلومات لوصف العقار:

• السجلات العقارية: (سجل الملكية، مخططات الأراضي، …).
• البلديات والجهات الحكومية: (تصاريح البناء، رخص التشغيل، …).
• المعاينة الميدانية: (الفحص الدقيق للعقار والموقع).
• المالك أو وكيل المالك: (للحصول على معلومات إضافية حول العقار).
• الخرائط والصور الجوية: (لتحديد الموقع والأبعاد).

ثانياً: حسابات التقييم

تعتبر الحسابات الرياضية والمالية جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. تساعد هذه الحسابات في تحليل البيانات، وتقدير القيم، وتطبيق أساليب التقييم المختلفة.

أ. المفاهيم الأساسية:

1. المساحة والحجم:
   • مساحة المستطيل: Area (A) = Length (L) × Width (W)
   • مساحة المثلث: Area (A) = 0.5 × Base (B) × Height (H)
   • حجم المكعب: Volume (V) = Length (L) × Width (W) × Height (H)
   • تحويل الوحدات: يجب أن يكون المثمن على دراية بكيفية تحويل الوحدات بين المتر المربع والقدم المربع، والهكتار والفدان، وغيرها.
2. النسب المئوية:
   • حساب النسبة المئوية: Percentage = (Part / Whole) × 100
   • حساب التغير في النسبة المئوية: Percentage Change = [(New Value - Old Value) / Old Value] × 100
   • تطبيقات: حساب معدل النمو السكاني، معدل التضخم، التغير في أسعار العقارات.
3. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization):
   • تستخدم لتحويل الدخل المتوقع للعقار إلى قيمة حالية.
   • الصيغة: Value (V) = Net Operating Income (NOI) / Capitalization Rate (R)
     • NOI: صافي الدخل التشغيلي (الإيرادات مطروحًا منها المصروفات التشغيلية).
     • R: معدل الرسملة (يعكس العائد المطلوب على الاستثمار).
   • مثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي لعقار ما هو 100,000 دولار، ومعدل الرسملة هو 10% (0.10)، فإن قيمة العقار المقدرة هي 1,000,000 دولار.
4. الفائدة (Interest):
   • الفائدة البسيطة: Simple Interest (I) = Principal (P) × Rate (R) × Time (T)
     • P: المبلغ الأصلي.
     • R: معدل الفائدة السنوي.
     • T: المدة الزمنية بالسنوات.
   • الفائدة المركبة: تعتمد على حساب الفائدة على المبلغ الأصلي بالإضافة إلى الفوائد المتراكمة.
5. مقاييس النزعة المركزية:
   * المتوسط الحسابي (Mean): مجموع القيم مقسومًا على عددها.
   * الوسيط (Median): القيمة الوسطى في مجموعة بيانات مرتبة.
   * المنوال (Mode): القيمة الأكثر تكرارًا في مجموعة بيانات.
6. القيم الحالية والمستقبلية (Present Value and Future Value):
   • تستخدم لتقدير قيمة التدفقات النقدية المستقبلية في الوقت الحاضر، أو قيمة المبلغ الحالي في المستقبل.
   • القيمة المستقبلية: FV = PV (1 + r)^n
     • FV: القيمة المستقبلية
     • PV: القيمة الحالية
     • r: معدل الفائدة
     • n: عدد الفترات الزمنية
   • القيمة الحالية: PV = FV / (1 + r)^n
7. طريقة “هوسكولد” (Hoskold Method) أو صندوق التوفير:
   • تستخدم لتقدير قيمة حق استخراج الموارد الطبيعية أو حقوق التأجير طويلة الأجل، حيث يتم استثمار جزء من الدخل في صندوق توفير لاستعادة رأس المال الأصلي.
8. طريقة “إنوود” (Inwood Method):
   • تستخدم لتقييم العقارات التي تحقق دخلًا ثابتًا على مدى فترة زمنية محددة، مع الأخذ في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود.

ب. تطبيقات عملية:

1. تحليل بيانات المبيعات المقارنة:
   • التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. يمكن أن تشمل هذه التعديلات (الخصائص المادية، الموقع، شروط البيع، تاريخ البيع).
2. تقدير تكلفة البناء:
   • طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method): تقدير التكلفة بناءً على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بناؤها مؤخرًا.
   • طريقة الوحدة في مكانها (Unit-in-Place Method): تقدير التكلفة بناءً على تجميع تكاليف المواد والعمالة لكل جزء من البناء.
3. تحليل الدخل:
   • حساب نسبة الإشغال (Occupancy Rate): Occupancy Rate = (Number of Occupied Units / Total Number of Units) × 100
   • حساب نسبة المصروفات التشغيلية (Operating Expense Ratio): Operating Expense Ratio = (Operating Expenses / Gross Income) × 100

ثالثاً: الخلاصة

يعد وصف العقار بدقة وإتقان العمليات الحسابية المستخدمة في التقييم من المهارات الأساسية للمثمن العقاري المحترف. من خلال هذا الفصل، تم تزويد المتدربين بالمعرفة اللازمة لتطبيق هذه المهارات في العصر الرقمي، مع التركيز على استخدام التكنولوجيا الحديثة في جمع وتحليل البيانات، وإعداد تقارير التقييم. إن الفهم العميق لهذه المفاهيم والقدرة على تطبيقها عمليًا سيساهم في تحقيق تقييمات دقيقة وموثوقة، تلبي احتياجات العملاء وتتوافق مع المعايير المهنية.